6月17日上午10時以后，青島市北區有了新地王。

紹興路緊挨著的兩塊地，都溢價15%以17825元/㎡成交。

一塊被運氣好的華潤拿到，總價11.43億。一并參加“建筑品質”搖號的還有保利、中海、青鐵、國信、青特&中青建安、金地6家，參與當日競拍的還有越秀、招商、海信，一共10家。

另一塊被運氣好的青島本土開發商青鐵拿到，總價3.47億。華潤、保利、國信、青特&中青建安4家參與了搖號，參與競拍的則還有，中海、越秀、招商，一共8家。

這個樓面地價創了市北新高。超過了一年多前綠城17000元/㎡拿的地塊。

一年時間，市場跌宕，青島樓市跟全國一樣暗淡，這個“地王”是如何誕生的？

更與之形成鮮明對比的是一則青島西海岸一街道辦事處的通知，把賣房納入社區工作考核。

原本配件人才公寓的要求取消

據了解，圖中的3號地和4號地正位于青島市北CBD片區，周邊配套成熟居住氛圍濃厚，今年即將通車的地鐵4號線福遼立交橋站也在附近。對開發商來說，這里“客戶厚度夠”，有一群市南市北地緣客戶。周邊已好幾年沒有新項目，因此為周邊改善以及置換“補倉”市北成為一眾開發商的選擇。當然也有微環境弱勢，背靠遼陽西路高架橋，但橋位于北側，影響小。

另據業內人士介紹，這兩宗地塊原來有產業落地要求和配建產權型人才公寓，導致之前接觸的原意向方放棄了拿地。

前幾天，青島發布新規：青島原2022年產權型人才公寓計劃將不再執行，新增商住混合用地商業比例控制在10%。

那么在這種情況下，3號地塊被拆分為商業地塊和住宅類地塊，前期規定的人才公寓部分取消，地塊的整體質素將得到大幅提升。業內表示，青島公開市場已經很久沒有素質這么好且商業比例小的地塊了，資金尚可且有一定操盤經驗的房企自然不會放過能夠補貨或者進駐主城的機會。

據了解，本次線下競品質采用電腦搖號方式，同時由第三方機構采用乒乓球抓鬮形式作為應急備選方案，最終，兩宗地樓面價都是17825元/㎡，打破了去年開平路45號17000元/㎡的紀錄，成為市北新晉地王。

周邊新房售價3.3-3.5萬每平

市北區是青島老城區，目前在售新房都在3.3萬-3.5萬以上每平米，比如位于市北海泊河的遠洋萬和云璟對外均價3.5萬起，位于市北黑龍江路東金地華章對外售價3.3萬每平米，位于市北浮山后的國泰華府對外售價3.3萬。

再看二手房，距離項目最近的次新房中廣宜景灣今年成交價都在2.7萬以上，而去年年中成交價一度超過3萬元。相對老舊的芙蓉花園和新嶺南花園則在2.3萬左右。

所以，在這里1.78萬的成交價對開發商來說“有得做”。

2021年5月12日，青島首批集中供地公開進行網上出讓。位于市北區開平路45號（原白櫻花）地塊引起了房企大鱷的爭相競逐，這也是該批次集中土拍樓板價最高的一宗地塊，結果，經過164輪競拍，該地塊從起拍價10310元/㎡沖上競買價17010元/㎡轉入網下競自持。

兩日之后，線下競自持結果出爐！招商、保利、中海、金地、旭輝、銀盛泰、碧桂園、綠城和青城8家參與線下競拍，——從拼錢，成本控制、品牌溢價、強排能力到拼氣魄。

最后綠城以樓板價17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡獲得開平路45號地塊，自持建面占比5.7%，成交總價6.42億，溢價率64.9%。地塊面積不大，總建面48738.2㎡（商品住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，劃撥公租房建面10957.5㎡）。

今年地王貴了825元每平米，但不需要自持，不需要太多商服，也不需要劃撥公租房。

另一面：社區工作考核賣房

2021年中以來，至今青島市北應該是唯一一個出現新地王的城市和區域。

但市北地王仍是不可聯想的個案。它的出現在于，城市最核心區域出現了一塊小而美優質地塊，即使對比優質次新二手房，利潤也有保障，所以本地和外地開發商為了生存搶奪誕生地王。

事實上，青島樓市整體看，仍處于幾年來的低谷。

這兩天，同樣在青島，另一個消息在全國廣泛傳播。

青島市北地王誕生4天前，6月13日，青島市西海岸新區薛家島街道發布一則《關于做好促進居民購買新建商品房的通知》，通知要求“6月底，每個合作社完成網簽不少于2個”、“該項工作納入2022年度工作考核”。

幫開發商賣房竟然被納入街道辦事處的社區工作考核！

這份通知的背后是，現在青島西海岸、城陽和高新區商品住宅去化周期均超過20個月，而合理的去化周期在6-18個月。青島的黃島新房去化周期竟高達27個月。從近一年多的土地供應來看，西海岸、城陽的中長期庫存比重高，高新區還有人才公寓轉化商品房的房源。

青島非核心區域面臨著極大的去化難題。

近一個月以來，青島樓市放松政策推出“全家桶”套餐，涉及限購、限售、信貸、公積金、契稅補貼等多方面。

比如，6月3日，青島宣布城陽、高新、西海岸全面取消限購。即除原主城（市南、市北、李滄、嶗山）外，青島其他區域都不限購。

截至目前，青島新房二手房成交略有回升，但去庫存顯然還路漫漫！

“完不成的話，我們社區是要被扣分的，社區書記也是有可能要被扣錢的。”薛家島街道轄區內珠江路社區工作人員在接受《財經》采訪時這樣說。

這真是一個樓市高度分化的時代。

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