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樓盤爛尾了，業(yè)主們也不想還款了。

近日，因所購樓盤停工，無法按期收房，景德鎮(zhèn)、武漢、長沙等多個城市上演聯(lián)名停貸。與此前重心完全放在開發(fā)商上有所不同的是，上述業(yè)主還認(rèn)為，貸款銀行未做好預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，也需承擔(dān)責(zé)任。據(jù)不完全統(tǒng)計，數(shù)十個爛尾樓，涉4.6萬業(yè)主公告“強(qiáng)制停貸”，總房款347億。

某四大行工作人員直言，房子爛尾與銀行無關(guān)。“不按時還款會影響自己的征信記錄，如業(yè)主真的停貸，銀行或?qū)⒃V諸法律。”

明知不可為而為

事實上，大多數(shù)業(yè)主也明白停止還貸并不可行，亦無法律效力，甚至還可能會被起訴到法院。一位南昌新力城的業(yè)主在接受媒體采訪時坦言，“如果交不了房，對于我的人生來說影響也很大，征信跟后半生的生活壓力來比較的話，孰輕孰重，我想高下立判，誰都不愿意做這個被20-30年給開發(fā)商、銀行掙錢，卻什么都得不到的人。”

針對業(yè)主有關(guān)監(jiān)管賬戶資金及交付情況等問題，銀柿財經(jīng)記者分別聯(lián)系了南昌新力城的開發(fā)商及新力控股，以及景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭的開發(fā)商及中國恒大方面。截至發(fā)稿前，記者尚未收到任何回復(fù)。值得一提的是，新力控股官網(wǎng)上南昌辦事處電話為空號。

浙江一墨律師事務(wù)所副主任孟令大律師指出，因樓盤爛尾、停工、復(fù)工日期不定等原因，業(yè)主集體申請停貸這一行為并不可行。“這屬于開發(fā)商違約，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責(zé)任。但業(yè)主向銀行貸款產(chǎn)生的是貸款方面的法律關(guān)系。”

“簡單地講，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系基本是兩個獨立的合同關(guān)系（盡管有的銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人）。”上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍解釋道，“在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸的，否則業(yè)主做出的停止還貸行為將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。”

銀行監(jiān)管的獨立性

至于被上述業(yè)主用以佐證銀行失責(zé)的“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”央行規(guī)定，王琮瑋稱，只有法律和行政法規(guī)才具有強(qiáng)制力，“如果這一規(guī)定屬于行政法規(guī)，抑或在合同中明確規(guī)定了適用這一規(guī)定，才會對合同當(dāng)事人發(fā)生效力。”孟令大補(bǔ)充指出，一般而言，業(yè)主與銀行之間的合同多為格式合同，很難有上述條款。

在北京市京師（延吉）律師事務(wù)所主任王琮瑋律師看來，是否可以申請斷供要看貸款合同中對于銀行是否具有對開發(fā)商的建設(shè)行為的監(jiān)督義務(wù)，同時還要看貸款支付是否按工程進(jìn)度支付。“單從法律關(guān)系上看，買受人單方要求停止還款的目的很難實現(xiàn)，理由也不充分。”

“除非業(yè)主有充足證據(jù)證明銀行在開發(fā)商的貸款過程中未盡到監(jiān)管義務(wù)，使得本該專款專用的錢被挪用，導(dǎo)致項目爛尾停工。”孟令大強(qiáng)調(diào)，“這種情況下，銀行需要承擔(dān)一定責(zé)任，但即使是這樣不能成為停止還貸的理由。與銀行間的貸款關(guān)系和銀行未盡責(zé)有過錯可以要求賠償是兩碼事。”

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)流程和預(yù)售資金監(jiān)管體系中承擔(dān)著多種身份，與開發(fā)商的利益糾葛較深，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。

按當(dāng)前的市場管理政策，購房者支付的全部購房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管；在項目竣工前，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項目建設(shè)所必要的費用。預(yù)售資金根據(jù)項目的建設(shè)進(jìn)度解凍。但在實踐操作過程中，預(yù)售資金被違規(guī)挪用時有發(fā)生。“對于不少爛尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個很重要的間接原因。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱。

厘清爛尾與斷供的因果關(guān)系

那么，對于普通消費者而言，房子爛尾之后，就是個“無解難題”么？

據(jù)王琮瑋介紹，在司法實踐中，亦存在著買受人不用向銀行償還貸款的判決案例，但也得基于具體案件的證據(jù)以及事實情況而定，不能一概而論。如廣東惠州某樓盤的業(yè)主起訴招商銀行(行情600036,診股)惠州分行，請求法院支持在房子達(dá)到交付條件之前，停止還貸，法院一審、二審都判定業(yè)主勝訴，前提正是有充分證據(jù)證明招商銀行惠州分行存在過錯。“如果有證據(jù)證明銀行在監(jiān)管過程中有過錯，那么，業(yè)主就可以追究銀行的責(zé)任。”孟令大稱。　　王玉臣提到，根據(jù)以往類似案件的經(jīng)驗，如果購房人要實現(xiàn)停貸的目的，一般有兩類法律手段。“第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段推動停貸協(xié)議的達(dá)成。”

“買受人在購房前先對開發(fā)商的資質(zhì)及項目的合法合規(guī)情況進(jìn)行調(diào)查。”王琮瑋建議道：“大多項目公司都是開發(fā)商基于某個樓盤成立的公司，相對來說，知名開發(fā)商出現(xiàn)爛尾的概率會相對較低，抵抗風(fēng)險的能力通常也會高于普通的項目公司。”

最后，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。

關(guān)鍵詞： 開發(fā)商的 律師事務(wù)所 銀行監(jiān)管