文/樂居財經徐酒眠

(資料圖片僅供參考)

上周三，市場剛傳出擬籌資20億美元，最快在9月IPO，轉頭萬科就官宣了萬物云已獲得赴港上市的“大路條”消息。

7月18日晚，萬科A（000002.SZ）刊發了萬物云境外上市獲得中國證監會核準的批復。這條公告除了是萬物云赴港IPO的最新的進展，還有透露出了兩條重要的信息。

一是，核準萬物云發行不超過1.8億股H股，每股面值1元，均為普通股。完成本次發行后，萬物云可到香港聯交所主板上市。

二是，上市后15個工作日內，萬物云應將非境外上市股份集中登記存管在中國證券登記結算有限責任公司，并將股份集中登記存管及本次發行上市的情況書面報告中國證監會。本批復自核準之日起12個月內有效。

此次獲得中國證監會批復，意味著萬物云IPO更進一步。

不過，萬科也在公告中提醒，分拆萬物云境外上市事項還須取得香港聯交所等的批準，以及公司與萬物云的最終決定，并受限于市場情況以及其他因素，該事項尚存在不確定性。

從籌備到遞表，再到現在的等待聆訊期，萬物云IPO一直備受關注，也充滿了波折。而其何時啟動全球招股、能募集到多少資金、能撐起多大的市值，則是市場與投資者最為關注的幾個問題。

一波三折上市路

回顧萬物云的上市歷程，實際上一直充滿各種各樣的變數。

最初，萬科堅定不會分拆物業單獨IPO。即使后來松了口，何時上市似乎也一直是懸而未決的一件事。直到去年6月30日，萬科2020年度股東大會上，郁亮還在堅持表示：萬科的物業服務在未來適當的時候一定會上市，但目前還沒有上市計劃。

不過，萬科分拆物業的日程表來得很快。四個月后，2021年11月5日，萬科正式發布公告稱，擬分拆萬物云赴港交所上市。

萬物云上市承載了行業諸多期待，但也有投資者并不贊成其將目的地定在H股。

分拆預告發出不到一個月，2021年11月27日，有投資者向萬科董秘提問，萬物云在港上市，反對票頗多，希望管理層已經看到中心股東的意愿，在A股上市。

彼時，萬物云表示，其選擇在H股上市是綜合考慮物業行業特性、市場容量、投資者偏好、活躍度以及操作層面的可行性等因素。

分拆預告之后，萬物云并沒有迅速將進程拉到下一步。

直到今年3月7日，中國證監會官網顯示，萬物云的《境外首次公開發行股份審批》已處于接受材料階段。3月31日，萬科的業績發布會上，萬物云CEO朱保全在回應上市進展問題時曾透露，證監會已經給出了“小路條”。

這之后，萬物云的遞表就很迅速了。朱保全透露拿到“小路條”的第二天，4月1日，其招股書就陳列在了港交所。

然而，遞表22天后，4月22日，萬物云收到了來自證監會境外上市的9條反饋意見。其中8條意見都牽扯著股權問題，包括外資持股情況、搭建多層持股平臺的原因、譽鷹物業與伯恩物業的股權糾紛，等等。

5月上中旬，萬物云上空又凝結了一朵的科技疑云。

彼時，有媒體指出，“萬物云”歸屬于第42類（與計算機系統有關）和第9類（與互聯網終端數據處理相關）的商標被其他公司注冊，可能會影響后續IPO進程；同時，萬物云與科技掛鉤的業務營收也偏少。

不過樂居財經《物業K線》后來梳理，所謂的搶注，是一場烏龍。對“萬物云”第42類商標申請的公司，其申請的商品/服務只與萬物云申請的有部分重疊，大部分業務并不相關。

同時，朱保全也在更名萬物云時解釋過，“萬物云不是云計算或者云服務，但從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間（Space）里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。”

有望成新晉“募資王”

以港交所招股材料6個月有效期為計，萬物云的招股書將在今年的10月1日失效。如今，距離萬物云遞表過去了三個半月，已經進入了能否首戰告捷的關鍵期。

事實上，在目前遞表等待的7家物企中，萬物云的規模與營收成色，無疑是最為突出的那個。

數據披露，截至2021年末，萬物云在管住宅及商企物業建筑面積已達約7.85億平方米，總收入237.05億元，其中社區空間營收131.61億元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93億元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，占比7.8%。

萬物云規模與營收可觀，而與當前的物管股“一哥”碧桂園服務相比，則略遜一籌。截至2021年末，碧桂園服務在管面積為8.5億方（包括三供一業）；總營收為288.43億元。

而碧桂園服務與萬物云拉開差距的是主要是毛利率、凈利率，后者的水平幾乎只有前者的一半。

截至2021年，萬物云的毛利率、凈利潤分別為7.23%、17%，而碧桂園服務則為30.73%、15.08%。

不過朱保全也曾解釋，“從已上市的物業公司情況來看，毛利率大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，是一個合理區間。”

算得上優等生的萬物云，究竟能在資本市場上爭得多少融資，又能撐起一個多大的市值呢？

此前有市場消息透露，萬物云預計融資20億美元，按最新匯率計算，折合港元約為157億，剔除手續費等之后，萬物云也基本能取代華潤萬象生活（01209.HK）（募資凈額116億港元），成為物業股新的“募資王”。

在市值方面的想象，眼下主要有2種參考。若能融資20億美元，按照一般新股發售不超過25%推算，萬物云IPO市值保底應該在80億美元，換算成人民幣則約為541.38億元，折合628億港元。

而截至7月18日收盤，物業股只有碧桂園服務（817.03億港元）、華潤萬象生活（812.57億港元）兩家總市值在此之上。市值位居第三位的中海物業，當日收盤總市值僅約為283.98億港元。不過，作為物管行業唯一一個沒有上市的頭部量級物企，上市后，萬物云的估值空間或將水漲船高。

值得注意的是，在萬物云IPO前夕，陽光城賣出2.91%股權，套現30.52億元；博譽資本轉讓6.66%股份，套現69.86億元；58同城轉讓1.9%股份，套現19.9億元。據此，萬物云估值約1048億元，PE約60倍。

從招股書中股權估值來看，若市值達到1048億元，萬物云無疑登頂物業股市值榜榜首，成為新晉“市值王”。

眼下，物業股估值回落，資本熱情褪卻，萬物云選在市場更趨理性之時IPO，自信心可見一斑。

事實上，郁亮曾表達過對高估值充滿警惕和恐懼，“估值相對理性的話，反而更有利于員工、業務的成長，大家有更理性的心態。再說，上市是新的起點，我們相信未來它能成長出更多東西，能夠創造更多市場價值，才是我們上市的考慮。”

關鍵詞： 中國證監會 物業服務