文/樂居財經徐酒眠

“今年以來，物管圈正在上演‘國進民退’的大戲。”

某種意義上，這句話的確道出了目前物管圈的現狀。年初至今，國企、央企屬性的物企，收并購、IPO遞表、上市敲鐘，大有絡繹不絕之勢。

(資料圖)

華潤萬象生活成為“新科并購王”，招商積余、金茂服務、京城佳業，在收并購狩獵場上也各有斬獲；金茂服務、魯商服務先后成功躋身港交所；萬物云、中湘美好生活服務先后遞交招股書。

如今，與萬科同在深圳國資委旗下的又有一家國資房企公告，擬分拆物管赴港IPO。

7月22日，深圳控股(00604.HK)刊發公告稱，公司正考慮可能分拆物業管理業務，并于香港聯交所主板獨立上市。

事實上，早在2015年的業績發布會上，深圳控股就已經拋出了分拆物業平臺獨立上市的計劃。醞釀至今已將近7年之久，此次白紙黑字刊發公告明意，盡管措辭還有些曖昧不清，不過這或許也預示著其已經準備好最終遞表了。

分拆物管業務，將助推的是哪一個上市平臺，深圳控股尚未在分拆預告中披露。不過，樂居財經《物業K線》梳理其物業資產騰挪歷史發現，最大的可能應該就是深業物業集團有限公司（簡稱“深業物業”）。

一方面，過去兩年，深圳控股旗下的物管資產公司，基本上都在圍繞著深業物業在進行整合；另一方面，目前深業物業已經有獨立的官網平臺，并持續有相關動態更新。

最主要的是，2020年年初，深業物業在十四五期間的奮斗目標中，明確提到，要打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”。

兄弟公司變股東

穿透股權和歷史，在去年9月29日，深業物業股權變更，直接持股股東從“1”變“5”。

同在深圳國資委旗下的深業泰然（集團）股份有限公司（簡稱“深業泰然”）、深業置地有限公司（簡稱“深業置地”）、深業泰富物流集團股份有限公司（簡稱“泰富物流”）、深圳市農科集團有限公司（簡稱“深圳農科”），4家公司進入深業物業股東之列，分別持股占比約29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

隨之，原來的直接股東深業南方地產(集團)有限公司（簡稱“深業南方地產”）的持股從100%下降到了49.47%。

新增4位直接持股之后，無疑有利于深業物業獲得更多資源支持。

成立于1985年深業泰然，由深業控股持股51%，主要從事房地產開發建設及其配套服務。深業置地則是專注于商業地產開發，最大股東也是深業控股，持股占比80%。

而所屬郵政業的泰富物流，由深業控股持股97.82%，內部職工股持股2.18%。將泰富物流納入深業物業股東之中，一方面，有利于更好的承接相關業務；另一方面，未來深業物業成功上市，也是對內部職工的股權嘉賞。

深圳農科與深業控股雖沒有從屬股權關系，不過其業務寬泛，除了太空育種、花卉、園林綠化、食品與環境檢測、農業園區建設、高端農產品銷售之外，也涉及有房地產開發、物業管理等領域。

事實上，深業泰然、深業置地、泰富物流，以及深圳農科，4家公司進入深業物業股東之列前，都曾將旗下物業公司轉到深業物業名下。

2021年9月18日，深業物業從深業置地手中接過了深業商業管理有限公司100%股權。

一天后，深業置地旗下的深業置地（深圳）物業管理有限公司、深業泰然旗下的深業智慧園區運營（深圳）有限公司、泰富物流旗下的深圳市深業泰富商業物業管理有限公司，也都相繼將全部股權轉入到了深業物業名下。

同一天，深業物業還從深圳農科手中，收購了深圳市農科物業管理有限公司100%股權。

上述5家公司，業務涵蓋商業運營、園區運營以及物業管理運營。

整合“園區+住宅”

“住宅物業方面，將整合旗下四家擁有一級資質的物業管理公司，成立深業物業管理集團。”

拋出物業分拆上市計劃之時，深圳控股擁有6家國家一級資質的物業管理企業。按照管理層當時的謀劃，是欲將物業分成兩個部分，即園區物業和住宅物業分別單拆上市。

據當時的媒體報道，在產業園區物業運營方面，深圳控股將推動太陽物業和深圳天安智慧園區運營有限公司（簡稱“天安園區運營”）之間的整合，繼而整體上市。

在住宅物業方面，成立深業物業管理集團，整合集團旗下的深業集團（深圳）物業管理有限公司（即現在的深業物業）、深圳市萬廈居業有限公司（簡稱“萬廈居業”）、深圳市鵬基物業管理服務有限公司（簡稱“鵬基物業服務”）、深圳市鵬基物業管理有限公司（簡稱“鵬基物業管理”），4家以住宅物業管理業務為主的一級資質物業管理公司。

彼時，時任深圳控股總裁的黃偉表示，相關整合計劃預計會在2016年內完成。不過，后來并沒有按計劃推進。

其中，對住宅物業的整合，直到2020年才落到了實處。

2020年初，萬廈居業、鵬基物業服務、鵬基物業管理與深業物業從兄弟關系變成了母子關系，由深業物業100%全資持有。

2020年8月底，深圳控股當年的中期業績發布會上，時任副總裁的董方對分拆物業平臺上市作出回應，“目前深業集團內最主要的物業平臺包括物業集團和深業智慧園區，混改工作正在穩步推進當中，包括評估工作和內部審批程序。”

不過，從目前的情況來看，深圳控股對單獨整合園區物業的計劃，似乎已經放棄了。2021年9月29日，深業泰然將在天安園區運營所持的50%股權轉給了深業物業。

而為何放棄將產業園區物業單獨打包組合，或與其現階段該業態的微小體量有關。根據深圳控股發布的2021年中期業績報披露，其在園區運營方面，接管產業園區物業僅約550萬平方米，或難以支撐獨立上市。

定位城市服務商

在深圳控股官網的業務分類中，分別有土地儲備、城市更新、物業開發、物業租賃經驗、輕資產運營服務，以及其他相關業務。

其中，對輕資產運營服務的介紹，深圳控股表示，“集團以現有物業為依托，整合資源，發揮優勢，積極拓展輕資產運營業務，已搭建智慧園區運營平臺、住宅物業服務平臺和商業管理運營平臺三大輕資產運營平臺，并有序推進混合所有制改革工作。”

簡而言之，深圳控股的輕資產運營服務主打“智慧園區+住宅物業+商管運營”。而在2021年財報中，深圳控股新增了物業城市業務，并將輕資產運營服務打包，統一歸類在了城市綜合運營業務中。

“本集團全力打造城市綜合運營業務，包含商業運營、物業服務、智慧園區以及物業城市業務。”年報披露，2021年，深圳控股在城市綜合運營業務板塊中，實現營業收入約24.78億港元，較去年上漲11%；錄得凈利潤約為4.67億元。

以此計算，2021年，其城市綜合運營業務的凈利率約為18.8%。

而據樂居財經《物業K線》統計，目前披露2021年財報的51家港股物企與4家A股物企，平均凈利率水平約為13.34%。

其中，凈利潤率在19%及以上的有7家，分別是越秀服務（19.3%）、興業物聯（19.4%）、華潤萬象生活（19.5%）、合景悠活（21.0%）、濱江服務（23.2%）、中駿商管（23.3%）、星盛商業（32.1%）.

顯然，同期深圳控股城市綜合運營業務的凈利率超過大部分上市物企。不過，時間倒退一年，其2020年的凈利率僅有7.7%。

年報披露，截至2021年末，深圳控股的城市綜合運營業務在管面積約6155萬平方米，較去年上漲31%。其中，第三方項目占比75%；物業城市、產業園、公建設施、寫字樓等非住宅業態占比54%。

在目前披露2021年在管規模的48家港股上市物企中，其在管面積大概排在第20位左右；不過，其同期的規模增速排在30名開外。

目前，深圳控股已經將絕大部分物管業務騰挪進了深業物業。

根據官網披露，截止2021年第一季度末，深業物業的業務范圍覆蓋全國9個省份40多個城市，管理項目近500個，管理面積超5500萬平方米。

關鍵詞： 深圳控股 物業管理 有限公司