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文/盛松成（中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長）
人民銀行、銀保監會11月11日發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產市場平穩健康發展，引起了市場較大反響。我們認為，此次文件政策基調仍然是“房住不炒”，對于當前房地產市場將產生積極且重要的影響，同時也是“穩地價、穩房價、穩預期”的具體體現。作為我國重要產業，房地產行業關乎經濟發展，也關乎金融穩定，更關乎民生需求，因此既要防范房地產金融泡沫的風險，還要防范發展失速的風險。鑒于目前房地產行業發展降速引發的一系列問題，此次金融舉措有望推動房地產行業“軟著陸”，有利于我國經濟金融的穩定，著力解決民生關切問題。
一、 政策力度最大，措施最為具體
自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來，本次政策力度最大、措施最為具體。第一是金融政策支持對象范圍廣，涵蓋需求端（居民）和供給端（房地產企業和建筑企業）融資需求。第二是金融政策支持的融資渠道多，既有房地產開發貸款、信托貸款，還有債券融資。第三是金融政策工具多，既有對存量融資合理展期、不調整貸款風險分類，還有房地產企業債券發行增信支持，以及支持金融機構發行房地產項目并購專項債。第四是金融政策執行進一步優化，如延長房地產貸款集中度管理政策過渡期（這一措施我們今年5月就在呼吁），以及保障性租賃住房項目貸款不納入房地產貸款集中度管理（已有政策）等等。不過，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。
二、 強調保交樓，引領市場方向
此次文件對于“保交樓”金融服務專門列出一章予以說明，并且措施極為細致具體。在前期開發性政策性銀行提供專項借款的基礎上，鼓勵金融機構提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險，更大力度解決民生關切問題。
此次文件還積極引領房地產行業發展新方向，例如專列一章支持住房租賃金融發展，支持資管產品投向新興業態等。
三、 防范行業風險，避免拖累經濟
對于受困房地產企業風險處置，政策仍然著重于救項目。文件多處強調對項目進行救助的具體措施，而對于房企的救助多是原則性意見。
從房地產企業角度看，雖然當前市場發展危機仍未完全解除，但是風險大多已經暴露。此次文件出臺后，優質房企的融資需求將保持穩定，受困房企的風險處置出清將加快，這均有利于企業經營逐漸企穩，避免房地產持續萎縮拖累經濟增長。從消費者角度來看，這一文件出臺有助于改善預期、穩定信心，預計明年經濟好轉會優化居民部門資產負債結構。從金融機構角度看，允許貸款合理展期和不調整貸款風險分類可在短期內避免銀行不良貸款規模明顯上升，貸款集中度管理政策優化給予銀行更多調整時間，這都有助于金融機構穩健經營，在短期內阻隔房地產行業調整對金融體系的風險溢出，避免風險“顯性化”和“擴大化”。通過“以時間換空間”，隨著此次政策推動房企經營恢復以及個人住房貸款風險化解，金融機構面臨的真實風險也將逐漸消退，最終平穩度過房地產行業調整期。
盡管我國新房市場規模已經到頂，相關政策效果較難與以往相持平，但這些措施非常有利于提振市場信心。同時，政策對于市場新發展方向的引領作用發揮仍然需要時間，以租賃住房為例，中國這一市場尚未形成足夠的穩定性和收益率，未來發展需要地方政府、金融機構和房企共同發力，有的放矢地進行一系列制度性改革。
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