文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

位于廈門(mén)水仙路上的海光大廈已經(jīng)有些年頭了，雪花紋路的建筑外立面留下不少歲月的痕跡。站在大廈高層，一眼就能看到江對(duì)岸的鼓浪嶼。

(資料圖片)

1995年，由建發(fā)房產(chǎn)代建的海光大廈拔地而起，35層的高樓吸引了不少人的目光。沒(méi)多久，建發(fā)物業(yè)（02156.HK）開(kāi)始接管這里，而這也是其成立后承接的第一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。

脫胎于建發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建發(fā)物業(yè)，在經(jīng)歷分拆上市后，再度被裝進(jìn)建發(fā)國(guó)際。建發(fā)的左右手騰挪也越發(fā)得心應(yīng)手，六年前轉(zhuǎn)讓給建發(fā)物業(yè)的一家公司，如今建發(fā)國(guó)際又從中買(mǎi)入25%股權(quán)。

12月22日，建發(fā)物業(yè)表示將出售廈門(mén)兆慧網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“兆慧科技”）25%股權(quán)，買(mǎi)方廈門(mén)益悅置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“益悅置業(yè)”），代價(jià)約339.3萬(wàn)元。

這是一筆關(guān)聯(lián)交易。建發(fā)國(guó)際間接全資控股益悅，同時(shí)建發(fā)國(guó)際還持有建發(fā)物業(yè)37.83%股份。

據(jù)公告內(nèi)容，兆慧科技出售后能獲得更多上下游產(chǎn)業(yè)鏈信息，推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，不過(guò)能被建發(fā)國(guó)際挑中收購(gòu)，也有其自身的實(shí)力。

2021年兆慧科技凈利潤(rùn)超過(guò)400萬(wàn)元，同比漲幅超過(guò)10倍，按照這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)，今年的利潤(rùn)或許會(huì)更高。值得一提的是，益悅置業(yè)曾經(jīng)將兆慧科技轉(zhuǎn)手，時(shí)隔六年再度入股。

標(biāo)的凈利增長(zhǎng)10倍

收購(gòu)?fù)瓿珊螅òl(fā)物業(yè)仍通過(guò)廈門(mén)益睿投資持有兆慧科技75%股份，后者的業(yè)績(jī)照樣會(huì)并入建發(fā)物業(yè)。此前，益睿投資是兆慧科技的唯一股東。

兆慧科技原本是益悅置業(yè)的資產(chǎn)，2016年益睿投資獲得全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得而知。

不過(guò)，這次出售的價(jià)格也較為實(shí)惠。2021年，兆慧科技凈利潤(rùn)407.24萬(wàn)元，益悅置業(yè)收購(gòu)市盈率約為3.3倍，目前建發(fā)物業(yè)的市盈率（TTM）為24.55倍，遠(yuǎn)高于收購(gòu)市盈率。

兆慧科技成立于2015年9月，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，實(shí)繳資本50萬(wàn)元，其業(yè)務(wù)主要覆蓋增值服務(wù)，共研發(fā)有智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧工程三大產(chǎn)品線(xiàn)。2021年，公司收入3859.63萬(wàn)元，凈利潤(rùn)407.24萬(wàn)元，在上一年35.48萬(wàn)元基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了10倍。

兆慧科技的營(yíng)收增長(zhǎng)，在建發(fā)物業(yè)身上也有體現(xiàn)。后者共有六大社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其中智能社區(qū)服務(wù)收入漲幅最為明顯。2022年中期，智能社區(qū)服務(wù)收入3777.8萬(wàn)元，占增值服務(wù)比重20.6%，上一年同期，該業(yè)務(wù)收入只有316.9萬(wàn)元，占比3.5%。

這筆合作不是兆慧科技的獨(dú)角戲，收購(gòu)方的資源對(duì)其也有不小的吸引力，能夠加強(qiáng)兆慧科技與建發(fā)國(guó)際等地產(chǎn)公司的聯(lián)系。

出售公告中，建發(fā)物業(yè)表示：出售事項(xiàng)有利于廈門(mén)兆慧獲得更多上游產(chǎn)業(yè)鏈的信息，優(yōu)化和提升為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的定制化服務(wù)，從而推動(dòng)有關(guān)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)聯(lián)方“進(jìn)貨”

收購(gòu)關(guān)聯(lián)方的資產(chǎn)，對(duì)建發(fā)國(guó)際來(lái)說(shuō)早已不是新花樣。半個(gè)月前，建發(fā)國(guó)際才剛從控股股東手中收購(gòu)福建兆潤(rùn)，轉(zhuǎn)頭就看上了建發(fā)物業(yè)手中的資產(chǎn)。

12月6日晚間，建發(fā)國(guó)際表示，將向控股股東建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)福建兆潤(rùn)100%股權(quán)，作價(jià)約1006.28萬(wàn)元。

此外，建發(fā)國(guó)際參與收購(gòu)的子公司要按比例償還福建兆潤(rùn)和項(xiàng)目公司的股東貸款（本金及利息），約為15.52億元。

福建兆潤(rùn)內(nèi)有乾坤，其持有一家項(xiàng)目公司49%股權(quán)，而項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)為位于上海的兩宗地塊，是建發(fā)房產(chǎn)與華發(fā)在今年才剛剛摘得的，兩宗地塊成交價(jià)合計(jì)為39.51億元。

在今年的土拍市場(chǎng)，常能見(jiàn)到建發(fā)的身影。幾個(gè)月前的上海第三批次土拍，建發(fā)再度以52億元拿下閔行的地塊。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年1月-11月，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值823.7億元，排在新增貨值榜第十位。同期，新增土地價(jià)值633.9億元，新增土地面積251.2萬(wàn)平方米，分別排在榜單第七和第十二位。

除了有控股股東“投喂”，建發(fā)國(guó)際自己也已經(jīng)開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式。

上半年，建發(fā)國(guó)際完成收購(gòu)建發(fā)物業(yè)35%股份（約4.68億股），總對(duì)價(jià)16.4億港元，并額外從賣(mài)方“益能”手中無(wú)償獲得16%的投票權(quán)。建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國(guó)際的附屬公司，業(yè)績(jī)也同時(shí)并表建發(fā)國(guó)際。

這次收購(gòu)，建發(fā)國(guó)際真金白銀交的錢(qián)并不多，大部分通過(guò)配股抵債。建發(fā)國(guó)際為益能配發(fā)8000萬(wàn)新股，用以支付11.56億港元的收購(gòu)費(fèi)用，余下約4.86億港元?jiǎng)t動(dòng)用建發(fā)國(guó)際的資金支付。

關(guān)鍵詞： 控股股東 增值服務(wù) 海光大廈