文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

新元肇啟，歲序更新。

元旦收假回來的第一天，新大正（002968.SH）張貼出一筆7.88億元的投資訂單，啟封了2023年物管行業(yè)的收并購(gòu)序章。

(資料圖片)

而回望過去的2022年，物業(yè)資本市場(chǎng)回歸理性，上市物企收并購(gòu)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，收并購(gòu)?fù)顺钡男盘?hào)，在2021年底就開始釋放了。彼時(shí)，多位物企掌舵人發(fā)聲稱要減少收并購(gòu)；保利物業(yè)、新希望服務(wù)等，更是直接下調(diào)了用于收并購(gòu)的募集資金比例。

37單交易、118.15億元。從上市物企交出的這張2022年成績(jī)單來看，收并購(gòu)市場(chǎng)整體上確實(shí)是降溫了。一方面，發(fā)生的收購(gòu)事項(xiàng)與所涉交易金額較2021年猛減；另一方面，退單戲碼頻頻上演，多宗官宣過的交易“告吹”。

但與此同時(shí)，央企、國(guó)資物業(yè)股收并購(gòu)活躍。“民退國(guó)進(jìn)”的大戲中，不僅有華潤(rùn)萬象生活晉升為新科“并購(gòu)?fù)酢保€有上市7年多的中海物業(yè)首次展開物企標(biāo)的收購(gòu)行動(dòng)。

值得一提的是，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)債務(wù)壓力下，物企收并購(gòu)交易，也在成為反向“輸血”房企的一條路徑。不過，過去的2022年，已有不少物企通過停關(guān)聯(lián)交易喊出“獨(dú)立宣言”。

37筆、118.15億元

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，剔除明確宣布終止的交易，2022年，上市物企通過公告和中期報(bào)告披露了交易金額的收并購(gòu)，共有37筆，涉及總金額約118.15億元。

其中，10億元以上的大額收并購(gòu)，共4筆；10億元之下但超過1億元的收購(gòu)，共有13筆；千萬級(jí)別的交易，則有14筆；余下6筆，均為百萬級(jí)別的收購(gòu)。

與上一年相比，收并購(gòu)頻率和總額都有所下降。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，在2021年，上市物企發(fā)起的收并購(gòu)超過百起，其中未公告的收購(gòu)案至少46起，通過公告披露相關(guān)交易信息的68起，而公告之后終止交易的收購(gòu)案3起。

剔除以上，2021年全年上市物企發(fā)起的收并購(gòu)達(dá)65宗，涉及總金額約341.95億元。

與此同時(shí)，大額收并購(gòu)交易減少。

2022年上市物企收并購(gòu)交易中，最大的一筆訂單是碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁物業(yè)93.76%股權(quán)，雙方厘定的代價(jià)為不高于31.29億元代價(jià)。其次是華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)中南服務(wù)，總對(duì)價(jià)24.85億元；而其收購(gòu)禹洲物業(yè)、祥生活服務(wù)的總代價(jià)，則分別為10.58億元、10.37億元。

而2021年超過1億金額的收并購(gòu)共有31起。其中，7宗交易金額在10億以上，碧桂園服務(wù)包攬了3宗，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)（現(xiàn)已宣布終止），4家物企各自貢獻(xiàn)了一宗。

“并購(gòu)?fù)酢币字?/p>

2022年上市物企收購(gòu)榜中，華潤(rùn)萬象生活風(fēng)頭十足。

一月份，華潤(rùn)萬象生活連續(xù)下單禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，四月份又拿下了四川九州千城物業(yè)；下半年，其又?jǐn)埲肓讼樯飿I(yè)。4筆收購(gòu)，總耗資超過46億元，占據(jù)了2022年上市物企收購(gòu)總金額的近4成。

作為花錢最多的上市物企，華潤(rùn)萬象生活擠下碧桂園服務(wù)，登上2022年物企“并購(gòu)?fù)酢睂氉?/p>

華潤(rùn)萬象生活在收并購(gòu)牌桌上豪擲46億，與其央企商管物業(yè)股身份脫不開關(guān)系。

眾所周知，相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)，央企、國(guó)資往往更具有高信用和高穩(wěn)健發(fā)展的特性，因而也更具備抗風(fēng)險(xiǎn)和抗周期的特性。

過去的2022年，民營(yíng)物企受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)牽連，一個(gè)又一個(gè)走上“賣身救父”的道路。而“國(guó)家隊(duì)”物企，卻一改往日保守作風(fēng)，在并購(gòu)市場(chǎng)展現(xiàn)出了兇猛的一面。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2022年，中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、金茂服務(wù)4家央企上市物企，以及京城佳業(yè)1家國(guó)資上市物企，共發(fā)起了9筆收并購(gòu)交易，涉及金額合計(jì)約61.19億元，占2022年上市物企收購(gòu)總金額的一半以上。

2022年初才完成上市的金茂服務(wù)，通過北交所的公開掛牌程序，以4.5億元投得了首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)100%股權(quán)。

此外，招商積余也在收并購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍。2022年6月16日，招商積余宣布5.36億元收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)；11天后，6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購(gòu)了深圳市匯勤物業(yè)管理65%的股權(quán)，總代價(jià)4.36億元。

值得注意的是，央企物業(yè)股保利物業(yè)并沒有跟上步奏，2022年其收并購(gòu)依然“掛零”。

退單戲碼頻演

2022年，上市物企收并購(gòu)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎，多筆訂單宣布終止。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年內(nèi)，上市物企至少叫停了4筆收購(gòu)交易，其中不乏2021年公告的收購(gòu)單。

2022年5月24日，金科服務(wù)公告，其兩天前與佳源國(guó)際控股及其全資子公司創(chuàng)源控股有限公司簽訂框架協(xié)議，擬收購(gòu)佳源服務(wù)控股有限公司4.5億股普通股，相當(dāng)于佳源服務(wù)所有已發(fā)行股份約73.56%。

然而，事情并未朝著公告的內(nèi)容進(jìn)行。距離收購(gòu)公告發(fā)出23天后，2022年6月16日晚間，金科服務(wù)、佳源服務(wù)和佳源國(guó)際同時(shí)宣布，金科服務(wù)擬收購(gòu)佳源服務(wù)的的框架協(xié)議已經(jīng)終止。

除了兼并上市物企的計(jì)劃終止之外，金科服務(wù)與關(guān)聯(lián)方金科股份2022年內(nèi)簽訂的收購(gòu)協(xié)議，也有一部分被叫停。

2022年11月，金科服務(wù)公告，經(jīng)考慮相關(guān)盡職調(diào)查結(jié)果后，決定不再與金科股份簽訂收購(gòu)余下5項(xiàng)托兒所物業(yè)的最終協(xié)議。

而根據(jù)原計(jì)劃，金科服務(wù)將從金科股份手中收購(gòu)總計(jì)43項(xiàng)托兒所物業(yè)，總對(duì)價(jià)2.71億元，而金科服務(wù)最終只對(duì)其中38項(xiàng)托兒所物業(yè)完成了收購(gòu)。

叫停關(guān)聯(lián)交易的還有寶龍商業(yè)。其2022年5月宣布，擬斥資8.68億元收購(gòu)寶龍控股位于上海的一處辦公大樓。然而，收購(gòu)公告次日，寶龍商業(yè)股價(jià)跌去24.29%。

市場(chǎng)反對(duì)聲不斷，不到一個(gè)月，6月初，寶龍商業(yè)宣布收購(gòu)終止。

2022年末的最后一個(gè)月，世茂服務(wù)宣布終止收購(gòu)世茂股份旗下的上海世茂物業(yè)管理業(yè)務(wù)。據(jù)悉，這筆關(guān)聯(lián)收購(gòu)買賣協(xié)議在2021年12月簽訂，涉及交易金額16.54億元。

此外，值得一提的是，花樣年在2021年7月宣布12.55億元收購(gòu)綠地控股旗下綠閔物業(yè)的交易，也在2022年內(nèi)正式告吹了。

關(guān)鍵詞： 交易金額 金科股份 框架協(xié)議