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2月9日，華僑城收到深交所下發(fā)的關(guān)注函，交易所要求公司針對(duì)此前發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告虧損情況作相關(guān)說(shuō)明。

據(jù)巨靈財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自1月30日，中天金融(行情000540,診股)收到交易所下發(fā)的首份關(guān)于業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的關(guān)注函開(kāi)始，泛海控股(行情000046,診股)、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)、皇庭國(guó)際(行情000056,診股)、美好置業(yè)(行情000667,診股)、中南建設(shè)(行情000961,診股)、金科股份(行情000656,診股)、ST泰禾(行情000732,診股)、陽(yáng)光城(行情000671,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、華僑城等11家企業(yè)在近10天的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)收獲來(lái)自交易所的與業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)相關(guān)的關(guān)注函。相比去年同期的3份關(guān)注函，今年的房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)變動(dòng)似乎正在成為行業(yè)焦點(diǎn)。

同策研究院肖云祥表示在去年市場(chǎng)整體走低的情況下，很多房企業(yè)績(jī)慘淡，“從保護(hù)投資者權(quán)益以及控制風(fēng)險(xiǎn)等方面考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)較為關(guān)注”。

而悉數(shù)多家企業(yè)關(guān)注函可見(jiàn)，計(jì)提減值合理性、凈利潤(rùn)浮動(dòng)、債務(wù)償付情況等用詞頻繁出現(xiàn)在關(guān)注函中，資產(chǎn)公允值的變動(dòng)在2022年也成為了房企們的不安定因素之一。

多家企業(yè)計(jì)提大額資產(chǎn)減值

在華僑城收到的關(guān)注函中，深交所要求華僑城結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)情況等，說(shuō)明公司業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性。

同時(shí)深交所強(qiáng)調(diào)，華僑城要說(shuō)明計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目的相關(guān)情況，主要減值測(cè)試過(guò)程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分合理，是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

皇庭國(guó)際亦在業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)中做出了8-10億的公允值變動(dòng)預(yù)計(jì)，關(guān)注函中深交所同樣要求其對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)原因、應(yīng)收款項(xiàng)欠款金額前五名、本次計(jì)提大額信用減值損失的欠款方的具體情況，以及年度減值計(jì)提是否充分、合規(guī)，報(bào)告期計(jì)提相關(guān)減值較上年是否存在大幅增加，大幅增長(zhǎng)的原因及合理性做出充分說(shuō)明。

悉數(shù)多企業(yè)家收到的關(guān)注函，其中6家的內(nèi)容中提到了計(jì)提資產(chǎn)減值的字眼。而未收到關(guān)注函的企業(yè)也不乏出現(xiàn)計(jì)提大額資產(chǎn)減值之人。

在業(yè)績(jī)預(yù)告中，藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)稱(chēng)，基于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境疊加公司自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)情況影響，客戶購(gòu)房預(yù)期進(jìn)一步降低，考慮到報(bào)告期部分項(xiàng)目公司因債務(wù)違約進(jìn)入預(yù)重整、清算程序等實(shí)際情況，同時(shí)結(jié)合公司項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況及公司債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)影響，計(jì)提了160億元的大額資產(chǎn)減值。

“主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”，藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為，雖然支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)，但政策落地以及向市場(chǎng)的傳導(dǎo)需要一定時(shí)間，2022年下半年市場(chǎng)整體仍然沒(méi)有明顯變化，不及預(yù)期。另報(bào)告期內(nèi)公司因自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續(xù)受損，公司經(jīng)營(yíng)情況及融資環(huán)境未得到改善，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房源和在建與待建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)很可能仍難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲取時(shí)的預(yù)期。

財(cái)務(wù)在減負(fù)or“洗澡”

其實(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值是企業(yè)財(cái)務(wù)的正常動(dòng)作。某券商分析師坦言，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，允許上市公司對(duì)應(yīng)收賬款、日常經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)損耗等進(jìn)行減值處理，因此上市公司業(yè)績(jī)預(yù)告里存在計(jì)提減值準(zhǔn)備的情況是正常的。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)資產(chǎn)的測(cè)試，判斷資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值便可計(jì)提資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備，來(lái)確認(rèn)相應(yīng)損失。但當(dāng)前的資產(chǎn)減值損失并不一定是定性的“損失”，更多的是表明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。上市公司往往會(huì)選擇某一年度大額資產(chǎn)減值計(jì)提，壓低壞年景的業(yè)績(jī)，將利潤(rùn)推遲到下一年度來(lái)體現(xiàn)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的背景下，資產(chǎn)減值是比較常見(jiàn)的。存貨類(lèi)資產(chǎn)的減值主要與房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行、部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值低于成本有關(guān)。而投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值一般會(huì)考慮項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)率、以及市場(chǎng)同類(lèi)型項(xiàng)目交易價(jià)格的變化。

但是，對(duì)2022年年報(bào)中出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)計(jì)提資產(chǎn)減值的情況，也有券商的分析師認(rèn)為，過(guò)去幾年，房企飛速發(fā)展，規(guī)模劇增，中間亦有可能存在了資產(chǎn)虛增，引發(fā)的企業(yè)利潤(rùn)的虛增的情況。此次大規(guī)模企業(yè)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在一定程度上削弱了往年虛增的企業(yè)泡沫，是行業(yè)回歸正軌的體現(xiàn)。

不過(guò)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜提醒，合乎財(cái)務(wù)規(guī)則的計(jì)提資產(chǎn)減值是真實(shí)反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況在會(huì)計(jì)層面的需要，但是計(jì)提大額資產(chǎn)減值往往在技術(shù)上也存在調(diào)節(jié)報(bào)表的空間，尤其是房企大規(guī)模出現(xiàn)計(jì)提大額資產(chǎn)減值得行為，被質(zhì)疑存在財(cái)務(wù)洗澡的嫌疑具有一定的合理性。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)減值損失 皇庭國(guó)際 上市公司