觀點網 “我們現在也在跟監管層溝通。不管是定增還是REITS，都比純債的資金幫助要大。”

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話音剛落，新城便對外披露了80億A股定增預案。

3月13日晚間，新城控股發布公告稱，擬向不超過35名符合中國證監會規定條件的特定投資者發行A股股票，發行的股票數量不超過發行前總股本的30%，即不超過67,668.68萬股，募集資金總額不超過80億元，將投向6個公司在建項目及補充流動資金。

而至3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91倍，總市值為393.16億元。

新城控股表示，公司擬通過此次發行增強上市公司資金實力，提升流動性和抗風險能力。在債務融資的基礎上配合股權融資，亦有助于加快整體開發進度，實現房地產項目的有序推進和平穩交付。

定增詳解

新城控股此次增發的發行對象為不超過35名符合中國證監會規定條件的特定投資者，預計發行數量不超過67,668.68萬股，募資總額不超過80億元。

增發價格則有所折讓。預案當中顯示，本次發行的股票發行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的80%。3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91，總市值為393.16億元。

新城控股擬將募資凈額將全部用于溫州新城甌江灣項目、東營項目、重慶大足項目、泰安新泰項目、宿遷泗洪項目、大同云岡項目及補充流動資金。據悉，這些項目均為在建項目，定位于首次置業及改善型普通住宅產品，項目均已預售。

其中，溫州新城甌江灣項目投資總額約為34.5億元，計劃使用募集資金7.5億元；東營項目投資總額約為24.71億元，計劃使用募集資金14.5億元；重慶大足項目投資總額約22.44億元，計劃使用募集資金14億元；泰安新泰項目投資總額約為24.08億元，計劃使用募集資金7.5億元；宿遷泗洪項目投資總額約15.14億元，計劃使用募集資金5.5億元；大同云岡項目投資總額約為12.81億元，計劃使用募集資金7億元，另有24億元將用于補充流動資金。

數據來源：公司公告

此次募資凈額少于項目總投資的部分，新城控股將利用其他方式予以解決，募資到位之前，將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

如果本次實際募集資金凈額相對于擬募集資金投資額存在不足，在不改變擬投資項目的前提下，公司董事會可對上述單個或多個投資項目的擬投入募集資金金額進行調整，或者通過自籌資金彌補不足部分。

新城控股提及，本次向特定對象發行完成后，公司股本和凈資產將有較大幅度增長，而短期內公司凈利潤有可能無法與股本和凈資產同步增長，從而導致公司的每股收益和凈資產收益率存在被攤薄的風險。

如此大額的定增，是否會導致公司控制權產生變化？

根據增發預案，截至公告日，王振華持有新城發展63.33%的股權，新城發展通過香港創拓持有富域發展和常州德潤100%的股權，富域發展持有公司61.09%的股權，常州德潤持有公司6.11%的股權，公司控股股東富域發展及其一致行動人常州德潤合計持有公司67.20%的股權。

本次發行前后，公司的控股股東均為富域發展，實際控制人均為王振華，本次發行不會導致公司控制權發生變化。

融資尋路

此次增發的背景，是復雜的市場環境及“三箭齊發”政策支持房企合理融資需求，也是時隔七年后再次于A股融資闖關。

在剛剛過去的臨時股東會上，新城管理層透露，公司其實在2016年7月1號的定增計劃就通過了，但因為宏觀調控的原因一直沒拿到批文。“我們現在也在跟監管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大。”

2016年新城控股便擬非公開發行不超過4.07億股，募集資金總額不超過50億元，扣除發行費用后將用于5個項目，以及補充流動資金，但新城控股在之后久久未收到中國證監會相關核準文件。

就在披露80億定增預案當天，新城控股也隨即宣布終止2016年度非公開發行A股股票事項并不再就該事項向證券交易所提交發行上市注冊申請文件。

值得關注的是，于2022年末，新城控股母公司新城發展就已在港股完成配股融資，認購方按每股認購股份3.50港元的認購價認購，認購股份占經配發及發行認購股份擴大后該公司已發行股本約7.93%，所得款項凈額總額約19.43億港元。

無獨有偶，萬科此前同樣抓住機會在H股及A股進行股權融資，總裁兼首席執行官祝九勝不久前分析兩者差異：“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶。”

他稱，H股拿到的資金使用靈活性要強很多，A股只能用于保交付，用于現有的開發建設，H股資金可以60%置換原有的借款和債務性的安排，剩下40%用于補充流動性。

作為少數沒有出現公開違約的民企，新城的債務情況尚可。截至2022年三季末，新城控股流動負債3522.18億元，主要為應付賬款和其他應付款，一年內到期的短期債務有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。

除此之外，該公司還有629.38億非流動負債，主要為長期借款和應付債券，而長期有息負債合計505.57億元。整體來看，新城控股剛性債務規模約為762億元，以長期有息負債為主。

不過，新城控股仍難以避免房地產整體下行所帶來的挑戰。根據其此前發布年度業績預告，預計2022年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為5.12億元到30.73億元，同比減少70%到95%。

而期內凈利潤減少的主要原因為：（一）受整體市場環境、疫情及結轉項目的結構變化，2022年公司房地產項目結轉收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。（二）由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。

剛過去不久，穆迪下調其母公司新城發展公司家族評級至“B1”，穆迪預計新城發展的合同銷售額將繼續落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。

根據新城控股發布的業績報告顯示，1-2月，新城控股累計實現合同銷售金額約135.85億元，比上年同期減少28.85%，累計銷售面積約160.03萬平方米，比上年同期下降19.25%。

但穆迪預計，在未來12-18個月，新城發展的流動性將保持充足，因為過去3-6個月，中國政府的措施為新城發展在境內籌集新融資提供了支持。

具體而言，該公司在中債增的信用擔保下發行了20億元人民幣的境內中期票據，并于2022年12月通過H股配售籌集了19億港元。另外，新城成熟的投資物業也將繼續產生穩定的經常性租金收入。

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