樂居財經(jīng)吳文婷3月30日，新城悅服務舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會，董事長兼首席執(zhí)行官戚小明、首席財務官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰出席。以下為問答實錄：

Q1：公司的核心物業(yè)管理及社區(qū)增值服務在2023年的發(fā)展趨勢，以及未來整個公司發(fā)展的導向是怎樣的？同時，在整個行業(yè)收并購節(jié)奏放緩，關聯(lián)方拿地節(jié)奏放緩的兩個大背景之下，新城悅服務未來的業(yè)務拓展策略又會是怎樣的？

戚小明：我們是一家有房地產(chǎn)開發(fā)背景的物業(yè)公司，所以講到物業(yè)公司可能還要從房地產(chǎn)開始說起。2022年房地產(chǎn)全面收縮，全年的商品房的銷售下降還是比較明顯，房價基本上也出現(xiàn)了波動，土地投資方面也意愿不強，開發(fā)投資首次出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降。

(資料圖片僅供參考)

但，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟的支柱性的產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟穩(wěn)增長的目標下，多元政策進入了寬松周期，市場進入了慢慢恢復階段，應該說現(xiàn)在政策對房地產(chǎn)的支持力度還是非常大，尤其是政策端。

2023年開年以來，市場已經(jīng)呈現(xiàn)出了點狀回暖的特征，價格筑底、信心恢復、政策刺激等導致疫情積壓的需求有效釋放，房地產(chǎn)市場短期之內(nèi)應該說還是比較樂觀的，中長期我們?nèi)郧笕孕栌^察。我們也相信在政策的積極引導下，最終將推動整個房地產(chǎn)行業(yè)還是會穩(wěn)定健康的發(fā)展，這個也是經(jīng)濟層面需要對房地產(chǎn)一再強調的，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

其次因為房地產(chǎn)發(fā)生了劇烈的變化，物業(yè)行業(yè)普遍呈現(xiàn)出了增速放緩、盈利下降這樣的特征，物業(yè)服務企業(yè)自身發(fā)展的基本面也發(fā)生了階段性的轉換。

另一方面，我們也認為物業(yè)政策引領著行業(yè)市場化發(fā)展路徑的清晰，中長期來看物業(yè)是一個可持續(xù)、微利的民生公益行業(yè)，企業(yè)亟待回歸到行業(yè)的本身，具體到服務業(yè)本質，關心、關注核心競爭能力，主動推動公司實現(xiàn)獨立市場化，和房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)能夠實現(xiàn)相互的成就。

在這樣的背景下面，我們還是取得了一些不錯的成績。公司業(yè)務的規(guī)模在持續(xù)的增長，營業(yè)收入突破了50億，同比增長了19%，在管面積也達到了將近2億平方，同比增長29%。其中非住宅的在管面積同比增長了77%，這也是根據(jù)我們前幾年定的戰(zhàn)略和策略，堅定不移走這條路取得的成果。

對未來而言，新城悅服務是一家有目標、有追求、主動求變的公司，尤其在行業(yè)變化、增長疲軟的時候，我們更加重視對未來發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。開年以后我們新城悅服務針對未來三年的發(fā)展規(guī)劃正在開展為期三個月深度研究的研討會，集團的董事長和公司整個集團的戰(zhàn)略部門，包括我們的董事新城發(fā)展的總裁等等都參與了我們這個討論，同時我們也邀請了知名的外部的咨詢機構。從我們目前研討的情況來看，我們對未來的發(fā)展也更加堅定了信心。

所以新城悅服務的目標是希望能夠穩(wěn)健可持續(xù)的增長速度，就2023年來講我們的增長應該是確定基礎物業(yè)服務方面，2022年我們在管面積達到了4400多萬方，目前根據(jù)我們合約面積里面確定性今年要新交付的項目的面積應該也達到了2000、3000萬方，這個是確定性。所以基礎物業(yè)服務的增長，還是確定性在增長。所以在社區(qū)增值服務方面，非周期性的業(yè)務也有非常確定的增長，截止目前團餐服務項目年化金額已經(jīng)接近5億。

這是我們?nèi)ツ瓴①徆竞托鲁菒偡湛偛縄FM團隊共同一起拓展的結果，去年是合約今年轉化為收入，這個確定性也是非常強。電梯服務的臺數(shù)超過了3.3萬臺，今年我們在電梯的市場化外拓方面，電梯維保原先局限于在我們深耕的常州、蘇州等區(qū)域，今年有節(jié)奏、有計劃、有步驟的推進一些我們深耕城市的電梯維保業(yè)務的拓展。因為經(jīng)過了兩年多能力的打造、運營能力的磨煉，應該說具備了一定的條件，相信今年電梯業(yè)務的拓展還會取得一個比較好的成果。這兩項業(yè)務較2022年都會有不錯的增長，并且會產(chǎn)生較為確定的利潤增長，這個是我們公司未來發(fā)展的情況。

而展望未來業(yè)務拓展的一些想法和措施：第一，關于收并購。應該說在過去幾年中，我們對收并購方面一直是采取了積極并穩(wěn)妥的策略，所以這個策略至少站在這個時間節(jié)點來看，我們覺得還是成功的。既補充了公司的業(yè)務線，增加了業(yè)務的收入，補充了我們相應的業(yè)務方面的短板，同時也控制了風險，對未來的發(fā)展也能提供一定幫助。但是并不代表現(xiàn)在這種形勢下面我們也不再進行了，我們剛才尤總也說了，未來我們會繼續(xù)尋覓一些機會，會堅持我們收并購的標準和要求。當然，區(qū)域可能會更加聚焦，業(yè)態(tài)可能會更加聚焦。原先可能就是一個并購公司，我們未來可能會優(yōu)秀的住宅物業(yè)，比如說非居里面的商業(yè)和醫(yī)院等等的業(yè)態(tài)，包括我們團餐等等。在業(yè)態(tài)和區(qū)域方面可能會更加聚焦，要求可能會更加嚴格。因為這個時候是困難的時候，但同時也是有機會的時候。

第二，項目拓展還是我們主要的業(yè)務來源。2022年我們通過競標方式獲得的合約面積大約是2400萬方，第三方的面積超過了95%，全年第三方的競標拓展面積為歷年的新高，并且超過了一半的第三方競標業(yè)績是由非住宅來貢獻。非住宅拓展面積超過了我們2022年和2021年兩年非住宅競標拓展面積之和，在2022年良好的努力下，即便2023年市場環(huán)境還不是特別明朗，我們依然有信心。

一，新盤拓展還是我們主要的方向。一方面能夠取得不錯的盈利，同時也能規(guī)避很大的風險，所以我們還是始終在質量和數(shù)量方面，我們還是以質量為主，注重外拓的質量。

二，品牌優(yōu)勢區(qū)域進行存量市場的拓展。因為拓展并不僅僅是為了收入，還要為了運營，在我們深耕的區(qū)域、在我們品牌優(yōu)勢的區(qū)域我們要進入。像常州我們也做了很多二手房的拓展，也取得了不錯的效果。當然我們前幾年也在一些區(qū)域做了二手存量市場的拓展，但是效果不是非常好，我相信也是這個行業(yè)的特點。所以我們會做，但是可能會更加謹慎，可能會更加聚焦，我們能夠讓業(yè)主、能夠讓企業(yè)、能夠讓項目幾方都能共贏的這樣項目來拓展。

三，聯(lián)合并購子公司進行非居的拓展。整合賦能、資源互補、充分發(fā)揮多方優(yōu)勢，這個是我們過去一年一直孜孜不倦在做的業(yè)務。我們并不僅僅是買一個公司，我們是要充分發(fā)揮大家子公司的特點和我們公司的優(yōu)勢，實現(xiàn)1+1大于2這樣的結果。

四，我們在聚焦滬寧線主要城市大后勤業(yè)務的拓展。今年我們也在吸納行業(yè)里面的優(yōu)秀的人，在組建團隊，在聚焦一些我們優(yōu)勢的區(qū)域進行業(yè)務的拓展。

我們原先做的比較好的聯(lián)合市拓公司發(fā)揮的比較好。作為一家擁有多元業(yè)務服務公司，新城悅服務我們強調聯(lián)合市拓這些政策，將團餐、物業(yè)（后面將要聚焦的幾個業(yè)態(tài)，比如醫(yī)院物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等等）進行多元組合，業(yè)態(tài)涉及到住宅、非居。2023年聯(lián)合市拓將更加范圍落地，比如我們原先負責物業(yè)拓展的同事都會接受團餐業(yè)務拓展的培訓，同時接受團餐項目信息的線索搜集和整合，對團餐業(yè)務拓展機會進行判斷。

Q2：2022年公司毛利率有所下降，未來這種情況是會持續(xù)還是會有回升？此外，2022年公司的美元債又進行了1.72億元的減值損失，2023年預計是不是還會進一步減值？

左衛(wèi)：關于毛利率的，確實公司核心業(yè)務的毛利率在2022年有一些調整，主要還是體現(xiàn)在基礎物業(yè)服務方面。主要的原因有以下幾方面：

第一，并購子公司的毛利率相對不高，拉低了集團基礎物業(yè)服務的整體毛利率。2022年并購子公司數(shù)量達到了11家，收入占比已經(jīng)達到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

第二，為進一步提升物業(yè)服務品質，讓客戶有良好的服務感受，2022年公司進行了持續(xù)的成本投入，尤其在客戶感受較為直接的一些地方，比如說保潔、維修、綠化、客戶響應等方面，2022年公司在上述方面的投入較2021年均有較大幅度的增長。

第三，2022年交付時間在兩年以上的住宅項目數(shù)量占比達到67%，該比例較2021年增長明顯。交付時間在兩年以內(nèi)的住宅項目，電梯、智能化（道閘、可視對講、監(jiān)控室、周界報警）、綠化等專項業(yè)務均在質保期內(nèi)，兩年質保期一過，上述專項業(yè)務涉及的相關維保、養(yǎng)護成本就需要物業(yè)來承擔。

第四，為了應對疫情的反復，全國各地均加強了對社區(qū)消殺和出入口管理的要求。2022年公司為此增加了大量的支出，這里面包括防疫物資的購買，以及增配相應的物業(yè)服務人員，延長物業(yè)服務人員的工作時間等而支付的大量人工成本，包括加班費。

總體而言，公司一直力求在服務品質和利潤追求方面達到一種良性的平衡。當然，我們也注意到公司的基礎物業(yè)服務毛利率雖同比有所下降，但從行業(yè)來看，公司在管住宅的平均物業(yè)費單價相對不高，但利潤率其實并不算低。未來我們希望一在保證我們應有的服務品質的基礎上，基礎物業(yè)服務的毛利率保持在20%到25%的區(qū)間。

關于美元債的，2022年中國的房地產(chǎn)形勢依然不樂觀，爆雷房企數(shù)量還在進一步增加，導致公司持有的美元債價格進一步下探。截止2022年末，公司持有的美元債市場價格較購買價格已經(jīng)下跌了八成多，2023年美元債進一步減值的空間已經(jīng)非常小了，而且國家進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展政策的不斷出臺，以及部分爆雷房企積極推進債務重組計劃，相信2023年中國的房地產(chǎn)行業(yè)基本面會啟穩(wěn)回升，公司持有的美元債的損失不排除在2023年可以轉回的可能性。

根據(jù)我們對市場跟進來看，一季度末公司持有的美元債市場價格較2022年底大約已經(jīng)上漲了110萬美元，甚至公司持有的個別美元債有較大可能在2023年如期兌付。

總之，由于市場價格的波動，美元債對公司2021年和2022年的業(yè)績均造成了一定影響，但從2023年開始，公司將徹底擺脫美元債影響，輕裝前行。

Q3：公司2022年在社會團餐方面表現(xiàn)不俗，請問公司在社區(qū)增值服務方面2023年的重點發(fā)展方向，以及各業(yè)務板塊的一些策略是什么？未來兩年是否有計劃進入其他一些新賽道？

尤建峰：的確，2022年我們在電梯和團餐方面有不錯的表現(xiàn)，我們電梯方面其實主要還是我們有機的一些增長，我們沒有做并購，主要是我們新交付的電梯變成在管狀態(tài)，再加上我們特別是電梯公司進入到了電梯的老樓加裝的市場，所以它會有一些比較好的增長的態(tài)勢。

隨著我們未來電梯交付的越來越多，而且有越來越多的電梯從原來質保期的狀態(tài)變成正常維保的狀態(tài)，電梯板塊增長的確定性還是非常高的。前面戚總也提到，我們電梯公司總部的電梯管理團隊已經(jīng)有十余位同事，除了我們對于兩個合資公司進行管理之外，我們電梯公司總部也在做信息化和整體對于公司拓展方面，以及我們開辟老樓加裝市場方面起到非常大的推動作用，在全力整合我們整個電梯兩個合資公司，所以未來的增長潛能會越來越大。

而且，我們在2023年隨著老樓加裝、維保拓展的力度，我們相信電梯還是非常重要的增長動力的來源。

在團餐我們在總部目前成立了大概十余人的團隊，目前主要是做一些聯(lián)合的市場拓展，以及配合總部做一些信息化平臺。現(xiàn)在平臺的第一個版本已經(jīng)上線在試點，已經(jīng)幾十個項目在試點，主要是用于監(jiān)測我們每個項目日常的經(jīng)營情況。如果在經(jīng)營方面有一些異常變動的時候，我們運營方面可以做快速的響應，去解決現(xiàn)場的一些問題，讓我們的餐廳能夠有更好的經(jīng)營的業(yè)績。

所以我們目前對于對于團餐和電梯這兩個業(yè)務是花了很大的精力，希望能夠通過總部建立核心的管理團隊，能夠把我們的能力逐步沉淀到總部這樣一個層級，使得我們整個這兩個業(yè)務板塊的子公司能夠逐步融合成我們新城悅一個整體，讓它的核心競爭力能夠更好地發(fā)揮作用，把我們的業(yè)務能夠做的更扎實。

相應地，我們在未來的幾年時間里面，可能未來兩至三年，還是會把重心放在電梯和團餐這兩個主要的業(yè)務板塊方面。把它們的能力能夠逐步沉淀到我們總部來，這個是我們要做的特別重要的一個工作。

當然，我們現(xiàn)在在社區(qū)的增值服務方面其實也在做一些嘗試，都是和我們的云柜團隊有一定結合的業(yè)務。因為我們云柜團隊是經(jīng)歷過市場上的非常激烈的競爭的，這個團隊非常成熟。我們想和云柜團隊結合，方向在于線上線下聯(lián)合運營的思路。就是我們把我們小區(qū)的業(yè)主的會員體系能夠逐步建立起來，和我們小區(qū)周邊的商戶能夠做一些鏈接，線上線下來做一些連通。周邊的商戶和我們的云柜也能夠做一些廣告方面的鏈接，做一些會員運營方面的工作，這個是剛剛在起步。

另外，云柜是一個設備運營做的非常好、非常成熟系統(tǒng)的團隊，所以我們也在逐步開展社區(qū)里面的一些可以基于設備運營的業(yè)務板塊。包括充電設備、包括直飲水機，包括其他一些可以產(chǎn)生收入的設備，包括售貨機這樣一些東西，這個也是在起步階段。

原來我們充電業(yè)務其實也在做，現(xiàn)在我們通過云柜這樣一個團隊結合起來，可能會有一些更好的運營的效率的提升。我們認為該板塊能夠為我們整個社區(qū)的業(yè)主帶來更加可靠的服務的供應。另外就是我們通過這種相對無人化的高效的運營，在相對低成本的情況下，也能夠提供可靠服務的同時，能夠有一些財務方面的收益。

總結來看，其實我們可能暫時在我們?nèi)甑膽?zhàn)略規(guī)劃落地前，不會進入一些新的賽道，而且其實我們這次的戰(zhàn)略研討的主基調也是基于我們目前現(xiàn)有的業(yè)務，嘗試做一些業(yè)務的排序，然后做一些重點業(yè)務發(fā)展的區(qū)別化的管理模式，可能不會選擇一些新的社區(qū)增值服務的賽道進去。

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