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與潛在需求相比，上?！笆奈濉逼陂g保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張。

在“房住不炒”的大背景下，保障性租賃住房REITS從誕生到實(shí)際運(yùn)作都備受投資者關(guān)注。

近日，《國際金融報(bào)》記者走訪了首只市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REITs——華夏基金華潤有巢REIT投資的底層資產(chǎn)之一：有巢國際公寓社區(qū)泗涇店。截至今年一季度末，該REIT投資的底層資產(chǎn)不僅出租率較高，而且一些財(cái)務(wù)指標(biāo)完成度超過了100%。

業(yè)內(nèi)人士表示，提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營管理能力。一方面通過良好的運(yùn)營管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗(yàn)，提高出租率水平，增加項(xiàng)目收入。

實(shí)地探訪REITs底層資產(chǎn)

距上海人民廣場約一小時(shí)車程的地方，有著全市最擁擠的地鐵站之一：9號(hào)線泗涇站，附近居住著眾多“上班族”，距該站大約2.4公里的位置，坐落著有巢國際公寓社區(qū)泗涇店，該公寓的租戶大多是漕河涇技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群，以及部分虹橋板塊的企業(yè)白領(lǐng)，目前1264套房間出租率接近97%。同時(shí)，這也是華夏基金華潤有巢REIT投資的底層資產(chǎn)之一，另一處底層資產(chǎn)為有巢國際公寓社區(qū)東部經(jīng)開區(qū)店。

記者在現(xiàn)場看到，有巢國際公寓社區(qū)泗涇店共有5座大樓，包含三種戶型，戶型面積有35平方米、40平方米和60平方米，房間類型主要包含開間、一室一廳和兩室，所有戶型都是坐北朝南，且兩面通風(fēng)，房間干凈整潔，并配有洗衣機(jī)、空調(diào)、抽油煙機(jī)等日常使用的家用電器。公寓內(nèi)還有公共休息室等活動(dòng)空間，公寓外有可供運(yùn)動(dòng)的籃球場，以及晾曬衣服的寬闊場地。在這里居住的租戶每天還能乘坐班車前往附近的地鐵站。

租金不高于市場價(jià)?，F(xiàn)場的工作人員向記者介紹，35平方米的房間租金為2450元一個(gè)月，60平方米的房間租金為4200元一個(gè)月，這樣的房間比較適合剛畢業(yè)來找工作的大學(xué)生，或者有租房困難的年輕人。

一季度整體運(yùn)營穩(wěn)健

今年一季度，公募保障性租賃住房REITs的運(yùn)營穩(wěn)健，整體底層資產(chǎn)出租率維持高位。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，市場存續(xù)的4只保租房公募REITs投資的底層資產(chǎn)出租率均超過了90%，個(gè)別出租率達(dá)到99%以上。

根據(jù)華夏基金華潤有巢REIT一季報(bào)，其底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度為112%?？晒┓峙浣痤~為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡單年化，一季度現(xiàn)金分派率為5.34%，超出預(yù)期。

截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績有望可持續(xù)穩(wěn)步增長。

有巢住房租賃（深圳）有限公司總經(jīng)理陳嘉向記者介紹，泗涇、東經(jīng)項(xiàng)目作為市場化經(jīng)營的保租房，區(qū)別于集中定向配租、租戶排隊(duì)選房的政府平臺(tái)運(yùn)營模式，沒有等待集中配租產(chǎn)生的空置。項(xiàng)目每一間房均獨(dú)立出租，并通過有巢全平臺(tái)覆蓋的營銷渠道，主動(dòng)尋找潛在租客。租金價(jià)格方面，相較于政府配租模式的嚴(yán)格限價(jià)，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，一房一價(jià)，具備更高的租金增長潛力和總收入最大化能力。

租房市場空間廣闊

Choice數(shù)據(jù)顯示，目前市場已成立的公募REITs共有27只，按照大類可分為產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房類。其中，保障性租賃住房REITs與有住房需求的居民生活密切相關(guān)。

今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。華夏基金華潤有巢REIT在內(nèi)的多只保租房REITs備受關(guān)注，資料顯示，華夏基金華潤有巢REIT成立于2022年11月，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.47%，刷新了公募REITs網(wǎng)下配售比例紀(jì)錄，公眾發(fā)售配售比例為0.31%。在發(fā)行階段，該只REIT累計(jì)募集規(guī)模超1200億元，成為第三只募集規(guī)模超過千億元的REITs。

相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價(jià)區(qū)間以及增長率均有上限，業(yè)內(nèi)人士指出，提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營管理能力。一方面通過良好的運(yùn)營管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗(yàn)，提高出租率水平，增加項(xiàng)目收入。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，當(dāng)前政府積極鼓勵(lì)保障性租賃住房市場發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺(tái)了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵(lì)市場力量參與。但是與潛在需求相比，上?！笆奈濉逼陂g保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所代表的高品質(zhì)與高性價(jià)比的保障性租賃住房項(xiàng)目將長期供不應(yīng)求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項(xiàng)目未來業(yè)績有進(jìn)一步提升的空間。

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