觀點(diǎn)網(wǎng) 88家房企圍獵1宗地塊，廈門的首場(chǎng)土拍可謂“高能”。

5月10日，廈門2023首批集中供地開槌。本批次共出讓3宗宅地，土地總面積9.56公頃，起拍總價(jià)91.9億元，最終共收金101.45億元，平均溢價(jià)率達(dá)10.39%。

與去年各批次相比，廈門本輪供地的熱度有了明顯的回升。同時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)烈度上，也強(qiáng)于上海、長(zhǎng)沙等近期土拍。

(相關(guān)資料圖)

圍獵島內(nèi)區(qū)域

廈門本次土拍推出3幅地塊，其中2幅位于五緣灣板塊，再加上彭厝地塊，均是上半年土地清單中處于核心區(qū)位的地塊，在出讓方式上延續(xù)了以往以熱點(diǎn)地塊帶動(dòng)拍賣熱度的策略。

本輪的“重頭戲”是湖里五緣灣2023P05地塊，該地塊量小價(jià)低，同時(shí)周邊配套優(yōu)越、擁有景觀資源，共吸引了88家競(jìng)買人參拍。經(jīng)過觸頂搖號(hào)，杭州運(yùn)川在眾多房企中脫穎而出，以總價(jià)24.75億元競(jìng)得該地，成為本場(chǎng)土拍中最大的“黑馬”。

此外，招商通過搖號(hào)摘獲2023P06地塊，成交價(jià)達(dá)63.7億元，溢價(jià)率12.15%。該地塊亦位于熱門的五緣灣板塊，周邊地區(qū)尚處于待開發(fā)狀態(tài)，臨近規(guī)劃中的五緣灣體育公園，具備一定操作空間。地塊吸引了34家房企參拍，競(jìng)爭(zhēng)上同樣高熱。

與上述2宗島內(nèi)地塊不同，翔安彭厝地塊位于廈門島外，受關(guān)注度較小，競(jìng)爭(zhēng)較為冷清，僅吸引了3家意向企業(yè)，最終廈門國(guó)貿(mào)以底價(jià)13億元摘獲。

從地塊區(qū)位來看，此次出讓地塊整體質(zhì)量較高，周邊配套資源較為豐富，因此能吸引眾房企的爭(zhēng)奪。除此之外，隨著當(dāng)前市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，房企拓儲(chǔ)意愿上升，對(duì)于質(zhì)優(yōu)地塊的需求性較高。

以招商和國(guó)貿(mào)為例，目前招商在廈門的主力在售住宅項(xiàng)目有3個(gè)，分別為海滄區(qū)的聯(lián)發(fā)招商悅鷺灣、建發(fā)招商璟云以及招商1872，在土地儲(chǔ)備上的需求較為迫切，尤其是島內(nèi)區(qū)域的熱門土儲(chǔ)。

國(guó)貿(mào)目前主力布局島內(nèi)，項(xiàng)目主要位于保利國(guó)貿(mào)天琴、天琴海、學(xué)仕里以及中海國(guó)貿(mào)上城。而翔安是國(guó)貿(mào)在島外地塊布局比較密集的區(qū)域，此次落子彭厝地塊無疑是增加在翔安地區(qū)的土儲(chǔ)，持續(xù)進(jìn)行深耕。

但不論是房企主體還是土地市場(chǎng)，都依舊呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)。

本次參拍房企依舊全部為國(guó)央企，有新面孔珠海華發(fā)與杭州建杭的加入。而大部分民企普遍面臨著較大的資金鏈壓力，并未出現(xiàn)在本場(chǎng)土拍中。

此外，市場(chǎng)依舊延續(xù)著“冷熱分化”的態(tài)勢(shì)。島內(nèi)市場(chǎng)活躍度高安全性強(qiáng)，在去庫(kù)存化周期表現(xiàn)上較為良好，因此島內(nèi)區(qū)域是一眾頭部房企的獵場(chǎng)。島外海滄、翔安等區(qū)域去庫(kù)存壓力較大，非核心區(qū)域在積壓的情況下需要長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，房企多數(shù)保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

供地方式調(diào)整

就供應(yīng)方面來看，廈門今年首輪土拍供應(yīng)量有所減少，延續(xù)了廈門供地一直以來的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。自去年3月的首批次土拍起，廈門供地就采取了“少而精”的方式，以熱門的島內(nèi)地塊占主導(dǎo)，帶動(dòng)島外地塊出讓。

在今年早先時(shí)候，自然資源部對(duì)供地政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，多座城市的集供都采取了“以需定供”“少量多次”的供應(yīng)方式以維持市場(chǎng)供求平衡及土拍熱度。從大環(huán)境上看，廈門與國(guó)內(nèi)其他主要城市的供應(yīng)特征基本一致。

在地塊限制上，本次土拍對(duì)限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，島內(nèi)地塊限價(jià)上調(diào)至7.2萬元/平方米。同時(shí)出讓方式上，此次土拍取消了“定配建”，采用“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式進(jìn)行出讓。這也讓房企有了更多的銷售面積，增加了獲利的空間。

據(jù)資料顯示，近年來廈門房屋需求大多以小戶型為主，今年1-4月全市120平方米以下商品房的成交數(shù)量占需求結(jié)構(gòu)的58%。而此次出讓中的島內(nèi)地塊最小套均限制面積也有了一定的下調(diào)，五緣灣2023P06地塊最低套均面積下調(diào)至90平方米。

一系列的調(diào)整讓本次供地的門檻下降了不少，拿地條件的放寬也令開發(fā)商在房屋的設(shè)計(jì)上有了更多操作空間，可以更好地結(jié)合市場(chǎng)需求來進(jìn)行樓市供應(yīng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，自新年以來，廈門市持續(xù)放松購(gòu)房政策，下調(diào)貸款利率，放松限購(gòu)限售，積極釋放政策利好。宏觀的調(diào)控讓市場(chǎng)信心有了一定恢復(fù)。未來廈門土地市場(chǎng)供應(yīng)端或?qū)⒀永m(xù)“少量多次”的供地模式，全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量有所增加。

同時(shí)，受市場(chǎng)去庫(kù)存化動(dòng)力增強(qiáng)，房企擴(kuò)儲(chǔ)情緒回升等因素影響，廈門接下來土拍熱度或?qū)⒕S持在較高水平。

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