西安市三度加碼樓市調控，調控方式從監(jiān)管端和開發(fā)端，轉向了土地端和金融端。

西安市人民政府辦公廳發(fā)布《關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。

多名業(yè)界人士認為，近期，西安市接連為樓市“打補丁”，是為了達到監(jiān)管層督導工作的效果，進一步遏制房地產市場的炒作和過熱現(xiàn)象。

根據(jù)住建部消息，住建部副部長倪虹曾在兩會后帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調研督導房地產工作。期間，倪虹強調，要深入貫徹落實“兩會”精神，保持房地產調控定力，確保實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，著力解決新市民住房突出問題。

隨后，成都、西安相繼升級了樓市調控。

一月內，調控三次

截至目前，3月內，西安市已三度升級了樓市調控。

與前兩次調控手段不同的是，最新調控政策著重強調了住房與人口、土地供應和金融信貸的協(xié)同效應。

同時，在需求端抑制樓市“虛火”的同時，也加強了住宅用地供給。根據(jù)《通知》，西安市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上。

廣東市住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經，當前，伴隨樓市熱度從一線城市傳導給二線城市，二線城市也紛紛接棒調控。日前，住建部已對杭州、成都、西安等多個二線熱點城市進行督導。在此背景下，西安及時收緊調控，顯然是參考并借鑒了其他城市的做法，尤其是成都的做法，以期達到監(jiān)管層的要求。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份，西安新房價格環(huán)比上漲0.8%，二手房價格環(huán)比上漲0.9%，漲幅居于二線城市前列。

根據(jù)《通知》，西安市進一步加強了“限售”、“限購”政策。一方面，延長了“限售”時間，另一方面，將“限購”人群延伸至新市民和剛需群體。

在“限售”方面，《通知》明確，在住房限購區(qū)域內，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。

而此前，在商品房買賣方面，西安市執(zhí)行的是“滿3滿2”的政策，即新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動產登記證滿2年后，才可上市交易。

至此，新政將“限售”年限延長至5年。

李宇嘉認為，在二線城市中，西安的限售政策相對較為嚴格。而政策鼓勵買，不鼓勵賣，也彰顯了西安市仍希望其樓市保持一定的活躍度。

在“限購”方面，對于“新市民”，《通知》規(guī)定，對于從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅(退役軍人、經批準引進的各類人才除外)。

對于剛需群體，《通知》規(guī)定，將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求調整為購房前48個月。

之所以加強戶籍限購，在李宇嘉看來，因為西安落戶門檻較低。作為西北的中心城市，西安市集聚人口的潛力非常大，也是近期當?shù)胤績r暴漲的主要原因。“因此，對于落戶買房的，也要進行限購，這樣可以更好控制市場情緒。一般來說，新市民落戶一年后買房的相對少，透過西安的樓市新政，不難看出，很多買房者可能就是投資客。”

值得注意的是，根據(jù)新政，在家庭購房套數(shù)和限購區(qū)域方面，西安并沒有做出調整，仍按照原政策執(zhí)行。

建立房地聯(lián)動機制

繼22個城市推出供地“兩集中”計劃后，在此次的新政中，西安市也明確，建立房地聯(lián)動機制、調整供地節(jié)奏、每年按照季度集中出讓土地。

事實上，今年以來，北京、成都、湖州等多個城市均提出了房地聯(lián)動的概念。而在政策文件名中提及“房地聯(lián)動政策”，西安市是第一個。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這表明土地端的調控是今年房地產調控的一個重要變化，也是此次西安樓市新政的一大重點。

他還認為，西安的“房地聯(lián)動機制”包括了三方面：第一、供地規(guī)模要增長，尤其是要結合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素進行供地安排，真正吻合住房需求;第二、品質要求成為土拍中需要導入的內容，在強調限房價、競地價等內容上，定品質成為當前政策關注點，這也是房企后續(xù)項目開發(fā)所需要注意的內容;第三、落實集中供地政策，尤其是違法“三道紅線”要求的房企將沒有拍地機會。

《通知》顯示，每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預期;每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。

對于本輪樓市熱度從一線城市傳導至二線城市的現(xiàn)象，李宇嘉認為，考慮到大面積調控政策的落地、金融監(jiān)管的強化、資金違規(guī)流入樓市的監(jiān)控加強等因素，一二線熱點城市“量價齊升”的現(xiàn)象不太可能蔓延至廣大的二三線城市。

他進一步指出，目前，全國范圍內，商品房市場已經開始觸頂。2021年，全國樓市大概率呈現(xiàn)高位徘徊的走勢。與此同時，此前，由于投資客，特別是外地炒房客集聚，導致房價高漲的城市和片區(qū)，在本輪調控下，可能會出現(xiàn)房價下跌的情況。

關鍵詞： 西安 樓市調控