北京首輪土地集中供應(yīng)的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，還有幾塊地等著開(kāi)拍，徐墨開(kāi)始忙著整理拍地材料，“我得走了，退錢要緊。”

這位央企房地產(chǎn)公司的投資拓展人員，需要在下午4點(diǎn)前，趕到相關(guān)窗口申請(qǐng)退還競(jìng)買土地的保證金。“再晚一點(diǎn)，當(dāng)天就暫停受理了，錢多躺一天就要多一天利息。”

這一輪，徐墨所在公司報(bào)名22宗地，目前只拿到了1宗，還有9宗地競(jìng)拍結(jié)果在十余個(gè)工作日后才出。從打保證金進(jìn)政府規(guī)定賬戶算起，9宗地的保證金利息已經(jīng)達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元。

11日傍晚，歷時(shí)2天的北京首批集中供地落幕了，25宗宅地有15宗現(xiàn)場(chǎng)成交，還有10宗將通過(guò)申報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案來(lái)確定最終競(jìng)得人。加上此前招標(biāo)和一次性報(bào)價(jià)成交的5宗地，此次北京集中供地共攬金1109億元。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)這兩天，讓參與的50多家房企的投拓人員印象深刻。短短幾天中，準(zhǔn)備每一塊地的材料、記錄競(jìng)價(jià)、溝通匯報(bào)，還要與其他房企斗智勇。有的人為搶到靠前位置，甚至提前兩個(gè)小時(shí)占座。

按照自然資源部推出的土地供應(yīng)“雙集中”政策，包括北京在內(nèi)22個(gè)試點(diǎn)城市一年供地三次。從土地掛牌那一刻，徐墨們一直處于緊張的工作狀態(tài)。現(xiàn)在，他們又要為第二批拍地做準(zhǔn)備了。

“他們圖啥”

11日上午北京土拍，第一場(chǎng)是豐臺(tái)張郭莊地塊，經(jīng)過(guò)了110輪鏖戰(zhàn)，最終被首開(kāi)和卓越聯(lián)合體拿下，核營(yíng)樓面價(jià)達(dá)到了4.7萬(wàn)元/平方米，而周邊在售的現(xiàn)房項(xiàng)目成效均價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米。

走出拍賣室，一家大型央企投資負(fù)責(zé)人感慨，“搞不懂!我的財(cái)務(wù)成本這么低了，都沒(méi)算過(guò)來(lái)賬。”該央企的2020年平均融資成本不到4%，大概只有普通房企資金成本的一半。

競(jìng)拍張郭莊地塊時(shí)，該大型央企堅(jiān)持到82輪，報(bào)出的配建公租房面積是1.85萬(wàn)平方米。此后，首開(kāi)、卓越聯(lián)合體和金地、保利、華潤(rùn)(下稱“金保潤(rùn)”)聯(lián)合體繼續(xù)激戰(zhàn)28輪，將公租房面積競(jìng)至3.25萬(wàn)平方米，接近總建筑面積的20%。

該央企投資負(fù)責(zé)人表示：“我們也很想問(wèn)，他們圖啥?”

讓他感嘆的還有昌平馬連店地塊，規(guī)劃建筑面積8.8萬(wàn)平方米，競(jìng)配公租房面積2.05萬(wàn)平方米，可售面積剩下6.75萬(wàn)平方米。折算下來(lái)，樓面價(jià)和最高限價(jià)差距只有1萬(wàn)元/平方米左右。

“東小口售價(jià)6萬(wàn)元/平方米的房子，建設(shè)成本加前期費(fèi)用，至少要1.5萬(wàn)元/平方米以上差價(jià)才能勉強(qiáng)盈虧平衡。”上述央企投拓負(fù)責(zé)人表示。

5月10日首場(chǎng)競(jìng)拍的金盞鄉(xiāng)2號(hào)地塊，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，樓面價(jià)和售價(jià)差約1.2萬(wàn)元/平方米，“但好處是價(jià)格相對(duì)周邊要便宜，整體去化速度預(yù)計(jì)會(huì)比較快，但我們也覺(jué)得沒(méi)什么賺頭。”

一家總部位于深圳的央企與金盞鄉(xiāng)02地塊失之交臂，該公司的一位投拓人士說(shuō)，“因?yàn)椴挥媒惶嘣鲋刀惖荣M(fèi)用，也許能拉回盈虧平衡點(diǎn)”。

昌平北七家地塊的競(jìng)價(jià)結(jié)果公布時(shí)，直播大廳一片嘩然。該地塊位于萬(wàn)科翡翠公園(詳情丨戶型圖)社區(qū)附近，建筑面積僅2.56萬(wàn)平方米，“我們以為這么小的地，應(yīng)該就是萬(wàn)科拿了。”前述大型央企投資負(fù)責(zé)人表示：“每棟樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都有樓間距要求，這塊地寬度不到200米，很難將樓棟排布開(kāi)。”

讓眾人意外的是，就是這么一塊地，在中海、首開(kāi)、金保潤(rùn)、新城等一眾房企爭(zhēng)奪半場(chǎng)，被名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京天時(shí)湯以6.66億元配建1.06萬(wàn)平方米公租房奪走。

競(jìng)得金盞鄉(xiāng)02地塊后，直播大廳內(nèi)的卓越投資人士起立歡呼(陳月芹/攝)

陪跑團(tuán)和老白干

一位房企人打趣說(shuō)，在北京拿到地不賺錢，“老白干”;但如果集中供地下來(lái)，場(chǎng)場(chǎng)陪跑，顆粒無(wú)收，也是“老白干”。

5月11日上午最后一場(chǎng)競(jìng)拍針對(duì)通州城市副中心1201組團(tuán)地塊，全程跟進(jìn)該地塊的華潤(rùn)卻沒(méi)有拿到。一位投拓人士稱自己連午飯都吃不下。為了這塊地，他們花了七個(gè)月時(shí)間踏勘、做方案，甚至連醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施都做好了，但由于報(bào)價(jià)超出公司授權(quán)，最終不得已放棄。

“盡力了。”周邊同行也安慰他。

北京首批集中供地，中海報(bào)名18幅土地，其中獨(dú)立報(bào)名了15幅;萬(wàn)科及合作伙伴報(bào)名參與15幅土地競(jìng)拍，其中獨(dú)立報(bào)了9幅;綠城以及聯(lián)合體也報(bào)名12幅。最終中海、萬(wàn)科和綠城在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中顆粒無(wú)收，綠城有3幅參拍的土地轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。

大興舊宮地塊是北京首批集中供地最后推出的一幅土地，競(jìng)價(jià)結(jié)束時(shí)已是下午6點(diǎn)半。座無(wú)虛席的直播大廳只剩下不到十分之一的觀眾。兩天來(lái)，房企的投拓團(tuán)隊(duì)平均每天光在直播大廳現(xiàn)場(chǎng)的高負(fù)荷工作時(shí)間就超過(guò)11小時(shí)。

長(zhǎng)時(shí)間算賬、溝通授權(quán)價(jià)、全程盯直播，很多人結(jié)束時(shí)已疲憊不堪。一位房企人士說(shuō)，三天他只睡了7個(gè)小時(shí)，就連午餐時(shí)間，他都在和聯(lián)合競(jìng)買的伙伴算賬、對(duì)接工作。

土拍中也不乏意氣用事的細(xì)節(jié)，一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，某塊地開(kāi)拍前，一家民企和地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體應(yīng)該是勝券在握，“但我們不服，還是報(bào)名了，中間就追加舉了幾次牌”。

再戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)

海淀樹(shù)村等10幅土地，競(jìng)價(jià)結(jié)束后第10天，入圍房企需提交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，由專家從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)兩部分進(jìn)行評(píng)審。

以建筑品質(zhì)為例，分為綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用和管理模式共6個(gè)方面，總分100分，每類別不同項(xiàng)目分?jǐn)?shù)不同，如裝配率在76%-90%間則獲得8分，大于91%則獲得13分，全屋裝配式裝修則占7分。官方將根據(jù)方案評(píng)審結(jié)果確定競(jìng)得人。

前述大型央企投資人士表示，競(jìng)到高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的企業(yè)基本都是資金實(shí)力較強(qiáng)的大房企，“每家的方案肯定是(把分?jǐn)?shù))往100分去做的。”

“既然已經(jīng)申請(qǐng)投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)，至少得做到60分吧，但其實(shí)在60分基礎(chǔ)上再增加其中一個(gè)小項(xiàng)目，單項(xiàng)內(nèi)容并不會(huì)造成非常大的成本差異，建安成本大概增加幾百元。如果真的想拿這塊地，性價(jià)比最高的方法就是做到滿分。”他補(bǔ)充。

一位住建系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在讓房企投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案，是有關(guān)部門提升房屋質(zhì)量的重要措施。“在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置最高地價(jià)、最高房?jī)r(jià)，這兩個(gè)條件鎖定，再進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(的競(jìng)爭(zhēng))，開(kāi)發(fā)商才有動(dòng)力去做品質(zhì)。”

持續(xù)兩天北京土地落下帷幕，有人歡喜有人憂。前述大型央企投資人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，此批次土拍雖溢價(jià)率不高，但地價(jià)整體偏高，加上競(jìng)配建公租房、政府產(chǎn)權(quán)份額商品房和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，都在吃房企的利潤(rùn)。

今年初，這家央企已在北京拿下一幅面積較大的地塊，暫時(shí)并不急于擴(kuò)儲(chǔ)，“原則是重在參與，只可遠(yuǎn)觀”。

(應(yīng)受訪者要求，徐墨為化名)

(記者 陳月芹)

關(guān)鍵詞： 北京 集中 拍地 房地產(chǎn)