近年來，隨著各項支持物業服務業務邊界拓展的政策相繼出臺，物業服務行業迎來擴容，增值服務成為眾多物業服務企業重點攻堅的方向。于是，眾多物企積極探索“物業+生活”服務模式，搶灘布局家政、養老、社區零售、房產經紀等業務。

(資料圖片僅供參考)

其中，作為社區最后100米的入口，物企做房產經紀具備其他中介平臺沒有的天然優勢，因此，具有較大的想象空間。值得關注的是，這類新型房產交易平臺的競爭優勢在哪？其背后的商業邏輯是什么？又如何與貝殼等平臺相抗衡？

眾多物企積極探索“物業+生活”服務模式，搶灘布局家政、養老、房產經紀等業務。

企業發力搶灘社區房屋經紀賽道

物業服務行業政策暖風頻吹，尤其是2020年以來，國家已陸續出臺一系列規范性和鼓勵性政策，以引導、支持物業服務行業良性發展。

比如2021年5月28日，商務部等12部門發布《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務+生活服務”，并明確提出在金融、稅費上給予優惠政策，進一步加大了對社區養老、社區生活、智慧化服務等方面的支持力度，行業的社會地位日益提升。

隨著多項利好政策相繼出臺，物業服務行業迎來擴容。眾多物業服務企業將增值服務作為重點攻堅的方向，積極探索“物業+生活”服務模式，并搶灘布局家政、養老、社區零售、房產經紀等業務。

根據今年上半年上市物企業績數據可以看出，物業企業增值服務發展情況良好，規模效應逐步顯現，第二增長曲線作用愈發明顯。其中，房產經紀這一傳統但仍“大有可為”的賽道，紛紛被房企和物業公司看好。以萬科、龍湖、碧桂園為代表的頭部房企，相繼成立了房屋租售業務新品牌，分別為樸鄰、塘鵝和有瓦。

不過，由于物業公司是分散式的，不像傳統中介公司有統一的門店布局和區域管理布局，也沒有形成統一的交易規模。因此，許多物業企業另辟蹊徑，選擇與互聯網平臺合作，各取所需“雙贏”做中介，隨之，“物業+互聯網平臺”已成為當前物業做房屋租售的主要模式之一。

社區的創業平臺方面，市場上涌現了一些跟物業合作的第三方租售平臺，模式上會更“輕”一些，比如天津的宅貓找房、上海的大房鴨。以宅貓找房為例，2021年10月，萬物云全資公司深圳市萬物為家控股有限公司投資宅貓找房，由此迎來新一輪發展。據悉，宅貓找房的模式主要是“S2B2C”，類似于既面對“C端”乘客又面對“B端”司機的滴滴打車，而宅貓找房的“C端”則換成了購房者，“B端”包括物業公司、社區合伙人、社區工作站，宅貓找房將其定義為社區內的“三股繩”，并于今年年初提出社區“三股繩”戰略，由此實現服務邊界上的提質擴容。

值得一提的是，北京中原作為傳統中介公司，亦在嘗試跟物業合作，發展社區租售模式。北京中原社區運營部相關負責人在接受記者采訪時表示，物業公司底層邏輯是服務，房產經紀公司底層邏輯是銷售，如果簡單把房產經紀銷售邏輯嫁接到社區，未必會有好成果。二手房不是標準化產品，房產經紀公司用標準服務流程驅動本已吃力，而對于物業公司來說，各個小區的業主不同，各社區團隊不同，套用經紀公司標準流程根本無法落地。基于此，中原地產不是直接移植門店團隊，而是單獨成立社區運營部，根據物業公司企業文化，制定經營節奏，再根據社區項目具體情況，制定每個社區的經營策略。

具有獲客成本、中介費較低等優勢

問題在于，社區租售相比傳統中介而言，有何不同？新型房產交易平臺的競爭優勢在哪？

合碩機構首席分析師郭毅分析稱，新型房產交易平臺，最大優勢在于降低獲客和日常運營成本。對比來看，傳統中介機構始終無法擺脫線下門店高成本和高人力的運營模式，同時，傳統中介也需要線上和線下協同，才能實現業務鏈條的咬合和滾動。

郭毅進一步指出，樸鄰、塘鵝等作為開發商孵化出的中介品牌，業主對其具有一定的先天信任感，由此可打破傳統中介門店高成本約束，而宅貓找房是通過連接物業、居委會和社區工作站，同樣也是用一個巧妙的方式增加信任背書，降低獲客成本，同時可規避在社區周邊布局門店的運營成本。因此，這類新型房產經紀模式勢必會形成新的發展趨勢。

房地產和互聯網研究院院長相國良表示，社區新型房產交易平臺的特點在于：一是模式較 “輕”，拋棄了門店的重資產；二是物業身份可能更方便與房源供給方、客戶溝通，甚至在社區開展租售業務也更為便利；三是中介費較低，在最后一公里可吸引對價格敏感的客戶。不過，從規模上分析，目前這類交易平臺還無法同傳統中介相抗衡。

房產交易社區化或成行業發展方向？

展望行業的發展，在接受記者采訪時，宅貓找房創始人楊曉松指出，國內經紀人較多，且競爭激烈，造成經紀人收入不穩定和行業門檻較低的“痛點”，其中最大的原因在于，信息搜集量較大，而經紀人的生產效率低下，“如果把事情交還給社區本身，就可以節省大量搜索信息的時間，一個專業經紀人可以服務幾個社區，從而極大地提升成交效率。因此，房產交易社區化是未來行業的發展方向。”

“在行業里，目前就貝殼一家平臺型企業還不夠，還應該有宅貓找房等平臺型公司的存在，實現社區之間的房客源協同。”楊曉松如是說。

“房產租售業務的未來，在于社區經營。”北京中原社區運營部相關負責人也表示，傳統房產經紀行業依托門店，主要通過規模化來提升競爭力，發展到當下呈現三大特點：充分紅海競爭、粗放式發展、通過海量淘汰制實現人員成長。而近幾年出現的社區房產租售業務走出了一條不一樣的路徑。

那么，社區新型房產交易平臺，又如何與傳統經紀平臺相抗衡？郭毅分析稱，從目前來看，社區房產交易平臺會是房產經紀行業的一股新勢力、新模式，但能否對已經積累多年的社區資源、業主資源、品牌資源的傳統中介形成非常大的沖擊，目前還未知，可能還需要一段時間的培養和經營范圍的擴張。

“社區里運營的租售模式，未來能否成為主流，目前還無法判斷。”相國良稱，在當前的市場環境下，傳統中介門店也沒有大規模縮減，其在市場中的優勢依然存在。不過，值得肯定的是，社區新型房產交易平臺是多種經營方式的有益補充，其中有“類加盟”和“類物業租售”，都是可以嘗試的輕資產運營方法。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，這類新興運營模式有一定優勢，但與傳統的門店經營模式相比，其面向的市場并沒有傳統中介大。物業管理服務與中介相協同，實際就是通過物管的好服務，建立良好的業主關系，達到提升社區資源獲取率的目的，因此，具有物業管理背景的中介企業需要緊緊抓住社區資源，經營好業主關系才有發展機會。

記者 張曉蘭

關鍵詞： 增值服務