9月23日，上海今年第三批集中供地啟幕。在首日供地中，共有23宗地塊（不含“城中村”改造項(xiàng)目地塊）成交，總成交價(jià)約681億元。其中，19宗地塊底價(jià)成交，4宗地塊溢價(jià)成交。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海第三輪土拍分化明顯，且呈現(xiàn)一定的降溫跡象。從房企參拍的積極性來(lái)看，較今年第二輪土拍有一定的降溫，六成地塊出現(xiàn)只有1家企業(yè)報(bào)名的情況。同時(shí)，不同地塊冷熱分明，徐匯、靜安、普陀等核心區(qū)域及五個(gè)新城的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊占比較高、熱度較高，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)地塊熱度維持了整個(gè)土拍市場(chǎng)熱度。

萬(wàn)科聯(lián)合體120.6億奪靜安地塊，保利聯(lián)合體落子徐匯

(資料圖片)

在此次土拍中，最受關(guān)注的地塊當(dāng)數(shù)靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，該地塊是近年來(lái)為數(shù)不多的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，底價(jià)約為120.6億元，起始樓面價(jià)47840元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬(wàn)元/平方米。最終，萬(wàn)科聯(lián)合北方企業(yè)以底價(jià)120.6億元競(jìng)得該地塊。

萬(wàn)科聯(lián)合體競(jìng)得靜安區(qū)中興社區(qū)地塊或在市場(chǎng)意料之中。萬(wàn)科與靜安區(qū)中興社區(qū)結(jié)緣已久。早在2016年6月，萬(wàn)科收購(gòu)萬(wàn)科翡翠雅賓利，殺入靜安區(qū)中興社區(qū)，該項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)約為7.5萬(wàn)元/平方米。2020年，萬(wàn)科買下融信斥資110億元競(jìng)得的靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，并且將該項(xiàng)目更名為萬(wàn)科中興路壹號(hào)，2021年二期開(kāi)盤均價(jià)約為12.98萬(wàn)元/平方米。

而靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊則由華發(fā)股份（600325）以底價(jià)80.373億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)48169元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)119000元/平方米。

“靜安區(qū)兩宗地塊，一個(gè)總價(jià)超過(guò)120億元，一個(gè)總價(jià)超過(guò)80億元，從總價(jià)門檻上，本身能有此資金實(shí)力的房企就少，萬(wàn)科聯(lián)合體和華發(fā)股份以底價(jià)拿地也是合情合理的。兩個(gè)房企都在區(qū)域內(nèi)有操盤經(jīng)驗(yàn)，也屬于區(qū)域深耕的加碼?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦說(shuō)。

但是，萬(wàn)科聯(lián)合體競(jìng)得的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊并非今日起始樓面價(jià)最高的地塊。今日出讓的上海徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊起始樓面價(jià)最高，為6.7萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)12.3萬(wàn)元/平方米。最終，保利聯(lián)合（002037）上海龍華建設(shè)發(fā)展有限公司以36.014億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率9.13%，成交樓面價(jià)73019元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12.3萬(wàn)元/平方米。

盧文曦分析稱：“徐匯濱江已經(jīng)屬于市區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段，濱江經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商務(wù)、商業(yè)氛圍日趨濃厚，平時(shí)也是市民休閑場(chǎng)所之一。從地塊位置來(lái)看，雖然不是濱江一線江景位置，但是勝在‘便利’。從市場(chǎng)層面來(lái)看，基于限價(jià)關(guān)系，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格之間有不少落差，倒掛現(xiàn)象明顯，新盤根本不愁賣。因此保利聯(lián)合體能拿下這宗地塊穩(wěn)賺不賠?！?/p>

第三輪土拍降溫，僅4宗地塊溢價(jià)成交

從上海第三批集中供地首日的成交結(jié)果來(lái)看，23宗成交地塊中，有19宗地塊底價(jià)成交，4宗地塊溢價(jià)成交。

在溢價(jià)成交的地塊中，除了保利聯(lián)合體競(jìng)得的徐匯區(qū)龍華街道地塊外，招商蛇口（001979）與匯成聯(lián)合體競(jìng)得了徐匯區(qū)另外一宗華涇鎮(zhèn)地塊，成交總價(jià)約22.6億元，成交樓面價(jià)49964元/平方米，溢價(jià)率6.3%。

另外兩宗溢價(jià)地塊分別為寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊和普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價(jià)率均超9%。兩宗地塊分別由象嶼地產(chǎn)和寶華地產(chǎn)競(jìng)得，成交價(jià)分別為11.24億元、56.04億元，溢價(jià)率分別為9.3%、9.5%。

對(duì)于上海第三批集中供地首日的戰(zhàn)果，盧文曦表示，盡管6月后上海樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，但在此次土拍中，六成地塊出現(xiàn)只有1家企業(yè)報(bào)名的情況，可見(jiàn)第三輪土拍的整體熱度也不算高。預(yù)計(jì)最后只會(huì)有極少數(shù)的地塊出現(xiàn)像徐匯區(qū)龍華街道地塊這樣的激烈競(jìng)價(jià)場(chǎng)面。畢竟到了下半年，房企拿地也難以在年內(nèi)入市銷售，拿地行為會(huì)更保守些。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，從拿地企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看，國(guó)企、央企、地方國(guó)資平臺(tái)及混合所有制企業(yè)為主的局面依舊未被打破，而且民營(yíng)房企的拿地?zé)崆橐渤尸F(xiàn)出降低趨勢(shì)。

“相較于上一批集中供地，僅1家企業(yè)參拍的地塊數(shù)量明顯增加，靜安、徐匯、普陀等優(yōu)質(zhì)區(qū)域也出現(xiàn)多宗地塊僅1家企業(yè)報(bào)名的情況。同時(shí)，多家企業(yè)報(bào)名地塊也多以企業(yè)聯(lián)合報(bào)名為主，尤其是以‘頭部企業(yè)結(jié)合地方國(guó)資平臺(tái)’形式較多，可見(jiàn)近期還有能力出面拿地的企業(yè)在資金方面也承受著不小的壓力?！睆垊P如是說(shuō)。

記者 徐倩

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