“8萬一平的價格出來確實有點心動了。”提到前不久剛取得預售證的萬科瑧灣悅，黃小姐向記者表示，“和老公說了這個折扣，他表示還是可以買的，原本擔心月亮灣大道吵鬧的問題所以沒有考慮，但是8萬的單價屬實便宜。”

這周，隨著天健悅灣府和萬科瑧灣悅前海雙盤拿證，沉寂許久的深圳“買房圈”再次活躍起來。原本就自帶“網紅”屬性的前海，隨著新盤入市的熱度和營銷PK的討論一躍成為深圳樓市年底最熱的話題。

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除了像黃小姐這類正在觀望的購房者之外，這兩個新盤甚至還“炸出來”不少已經在前海置業的業主，“去年好不容易才搖到天健悅桂府，買的時候10.3萬的均價，才過了一年天健悅灣府就8.3萬起了，感覺有點虧”、“前幾年買前海的人是不是要站崗了？”、“10.8萬買的招商領璽，沒想到前海會降價”……網友們紛紛在微信群和社交平臺留言，其中提到最多的就是價格問題。

那么前海是不是真的降價到8萬了？

前海新房營銷大PK

最低單價只要8萬起

上周五，前海媽灣的新盤頤城瑧灣悅家園（萬科瑧灣悅）拿下預售證，并在住建局官網公示，本次可售房源321套，推售建面約108-166㎡的產品，項目備案均價約10.6萬元/㎡，單價區間約9萬-12萬元/㎡，總價區間約1018萬-1989萬。

在萬科瑧灣悅取證的兩天后，位于前海桂灣片區的天健悅灣府獲批預售許可證，項目可售房源626套，推售建面約113-165㎡產品，備案均價約9.6萬元/㎡，單價區間約8.3萬-10.7萬元/㎡，總價區間約942萬-1813萬。

天健悅灣府的備案價格一出來讓不少購房者大呼“驚喜”。南都·灣財社記者查詢深圳房地產信息平臺看到，天健悅灣府部分房源8.2萬元/㎡起，114平房源的起步總價944萬。

值得一提的是，天健悅灣府“8字頭”的房源數量并不多，整體備案均價仍符合土拍限價的價格預期，畢竟項目拿地之初政府限9.2萬元/㎡毛坯均價，已經是前海近兩年單價最低的限價盤。

但隨著前海近千套新房入市，兩個項目面臨幾乎同等屬性客源的情況下，營銷團隊“坐不住了”，開始加碼從價格入手吸引客源。

11月21日，在天健悅灣府取得預售證的當天，市場有消息傳出萬科瑧灣悅認籌有優惠的消息。從各種群聊天記錄里可以看到有中介發布這樣的宣傳，“ 內部消息！萬科瑧灣悅認籌期115平最多可優惠90萬；166平最多可優惠160萬；166平的四房，折后最低單價8.24萬元/㎡。”

南都·灣財社記者隨后從相關中介處證實了這一折扣信息，“今天下午6點開始停止遞交登記，有意向的先i深圳登記，折扣單價僅8.2萬起，錯過不再有。”

另外從網傳的官方海報推出的更詳細開盤限時優惠禮包方案來看：三重疊加禮包的金額同中介傳的優惠金額一致。

有業內人士告訴記者，原本天健悅灣府因地段優勢和價格優勢在雙盤PK中更占優勢，但隨著萬科瑧灣悅把價格降到和天健悅灣府幾乎同一水平線上，這場競賽的天平開始向傾斜，瑧灣悅的籌碼除了產品優勢又多了價格。

而雙盤PK的另一邊，天健悅灣府隔壁的深業云海灣也有了動作。網傳天健悅灣府拿證的當晚，深業云海灣連夜曝出了戶型圖。

據了解，該項目為2021年11月深業+安居集團競得宗地，商品房限售均價9.2萬元/㎡，人才房最高限售5.8萬元/㎡。今年8月，據深業集團消息，前海云海灣花園項目日前順利啟動，預計明年上半年入市。該項目為前海片區目前在建的最大規模住宅開發項目。

前海新房價格回到3年前

業內：開盤即促銷屬正常現象

“剛買到就站崗了。”這是在兩大新盤相關消息討論區里最常被提及的一句話。

幾人歡喜幾人憂，在兩大新盤營銷PK不斷讓利的同時，曾在前兩年買入前海的購房者們開始焦慮，尤其是買入的位置同上述兩個新盤距離并不遠的。

同天健悅灣府一路之隔的天健悅桂府，2021年1月開盤，項目推售427套建面為115-163㎡住宅產品，均價約10.3萬元/㎡，單價區間在9萬-12.2萬元/㎡，總價區間在1068萬-1973萬/套。

同萬科瑧灣悅一路之隔的頤灣府，2019年11月開盤，項目推出367套建面約120-190㎡住宅產品，備案均價約10.2萬元/㎡，單價區間在8.1萬-13.2萬元/㎡，總價區間在960萬-2531萬/套。

再看前海近兩年入市的新盤，包括前海潤峯府、龍光前海天境、招商領璽等在內的前海片區住宅產品，推盤均價都在10萬+。其中，龍光前海天境以11.2萬元/㎡的備案均價排在上述項目價格前列。

隨著天健悅灣府和萬科瑧灣悅項目的問世，前海新盤起步單價被拉到8萬，價格直逼3年前。

前海兩大新盤降價為什么要拼促銷？開發商為什么要這么做？美聯物業二級市場事業部總經理沈裕燕接受記者采訪時表示：“整體市場下行周期內，市場各類項目為提高去化，開展各種大規模的折扣促銷行為，變相傳導給市場‘房價整體不斷下降’的信號，客戶置業信心不足，購買欲望下降，在這種大背景下，即便擁有絕佳地段及限價優勢的前海項目，也難逃市場下行的波及，前期蓄客基本面不夠理想，為實現一定的開盤目標，開盤即做出促銷行為也就屬正常現象。”

但除了行情問題，有業內人士還向記者表示，這兩個項目本身產品的“特殊性”同樣影響著價格。 比如萬科瑧灣悅臨近月亮灣大道，可能會產生部分居住噪音；而天健悅灣府的問題則是其與最近的地鐵站、商業等配套距離在1公里左右。

會對周邊房價形成降維打擊

但對買方來說是“購房福利期”

前海新盤的降價會對周邊房價產生怎樣的影響？沈裕燕告訴記者，降價、折扣已成為地產當前銷售的主基調，前海新房入市即促銷，是順應了當前行情，新房的銷售情況是二手房價的用“晴雨表”，核心地段的新房一開盤就折扣促銷，一定會對周邊房價形成降維打擊。

南都·灣財社記者注意到，目前前海核心三區可售二手住宅僅前海時代，其大戶型掛牌價格在20萬元/㎡左右。

另外靠近萬科瑧灣悅，在月亮灣大道以東的中海陽光玫瑰園、恒立心海灣花園、泛海拉菲花園等住宅小區，目前二手掛牌單價普遍在12萬-14萬元/㎡。

值得一提的是，前海作為深圳最“吃香”的片區，過去兩年入市的新盤大多實現熱銷，部分項目還在開盤當天“日光”、“秒光”。隨著新房降價，二手房價預期也將受到打擊，網上有觀點指出“深圳樓市已經筑底”，“深圳恐慌性下跌”，引發市場熱議。

作為常年身居一線，非常熟悉深圳房地產市場的從業人員，沈裕燕告訴記者，當下大低谷時期內，開發商為了實現銷售的回款目標仍需要“隨行就市”的對價格進行調整，這種階段性的調整期是地產周期性的正向反饋，不代表周期內的價格調整就影響區域價值。

沈裕燕同時肯定了前海的長期價值，房地產市場是典型的“宏觀性”及“政策性”市場，它的周期性嚴格受宏觀環境及政策環境的影響，當前房地產行業全線下行，整體市場行情均處于低位探谷，在“房住不炒”的大政策背景下，深圳一直在努力做好“控制房價”及“保障供應”，從全國率先推出“二手房指導價”到不斷加大土地以及安居商品房的供應，已實現控制房價的顯著成效，前海作為粵港澳大灣區面向世界的窗口，它的價值從國家戰略層面、從深圳區域地位上都是不變的，區域價值恒定且毋庸置疑。

對于購房者來說，她建議道：“行情低谷，整個市場是買方市場主基調時，確實是購房者的‘購房福利期’，此時購房擁有更多的選擇權和更高性價比優勢。”

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