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本次報告主要亮點在于支持住房改善需求，并放至擴大內需的第一位，這是在解決了供給側矛盾之后，樓市仍處下行趨勢的應有做法，同時還將需求放在后面的經濟金融風險小節，表明支持需求對防風險也有重大意義。需求側政策已有預期，盡管中央經濟工作會議并不會提到具體政策，但這次將需求側支持放在了極為靠前的位置，為此后針對需求端出臺更為超前的政策做好了鋪墊。同時在化解經濟金融風險處，再次強調要支持剛性和改善需求，解決好新市民、青年人等住房問題，我們認為這說明需求的支持對化解當前風險也極為重要，從過去的純供給側風險向需求側風險過渡，具備重要的意義。

供給側仍然延續了此前的政策，以風險化解為主，和以往地產周期相比，依然缺少了房企重啟擴表周期的途徑，整體呈現供給側以平穩發展、內部整合為主，最終選拔出優秀企業。本次會議與房地產相關的，除了前述的需求側支持以外，全部放在了化解風險這一小節，其中，明確提到保持平穩健康發展、“保交樓、保民生、保穩定”、滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。整體來看，供給側的政策仍然是延續此前的做法，例如，即便是第二支箭，但發行依賴于資產擔保，對整體信用擴張依然難度較大，更多的是不再出現明顯的信用收縮。因此，我們認為，供給側政策整體是以平穩發展、內部整合，最終達到供給側出清的效果，選拔優秀企業。

供給側穩定、需求側放松，進入到和海外房地產市場一樣的模式，即降低房企杠桿率、提高居民杠桿率，整體信用保持一致，但可以降低居民購房門檻，有利于行業長期穩定發展，平穩過渡新發展模式，具備重要意義。我們曾經反復提出，土地信用是中國房地產行業的本質，也是有別于海外房地產市場的最顯著特征，在指標上的呈現就是房企的杠桿率水平遠高于海外房企、而居民杠桿率又低于海外居民，原因就在于中國信用派生的源頭在于房企通過融資的方式去拿地。本次會議，對新模式的表述，變為了“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，具備重要意義，通過限制資產的重復抵押來降低房企杠桿率水平，以減少囤地的可能性，同時，降低居民購房門檻和降低貸款利率，能夠有效降低居民的購房壓力，最終可以讓房地產市場的金融屬性逐步的從房企端金融向居民端金融過渡，也即從投資端、切換為消費端，實現更為良性的循環。

本次會議，對房地產提出了更高的要求，需求側政策之后，不僅僅是信用能力，還有產品能力也將擺在房企面前，對有信用、有產品的房企來說將迎來重大的歷史機遇。在確保信用的前提下，從產品角度，推薦目前市場比較認可的包括龍湖集團、招商蛇口（001979）、萬科A、保利發展（600048）、金地集團（600383），受益建發股份（600153）；同時，一些小玩家和新玩家也在奮力改進自己產品，受益中交地產（000736）等。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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