新年伊始，央行出臺重磅政策，再調整首套房貸利率。1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。其中指出，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

此外，據央視新聞消息，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時提到，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此時住建部重申支持剛性、改善性住房需求，與央行“建立首套住房貸款利率政策動態調整機制”是一致的，就是要創造出政策紅利，引導和改善市場的預期，降低購房門檻，盡快讓樓市需求端能穩定下來。

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建立首套房貸利率政策動態調整機制

根據央行通知，決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。主要內容是，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

其中，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

同時，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策措施的出臺，有利于支持地方政府“因城施策”，用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

李宇嘉稱，這是對2022年9月《人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態化或長效機制化的執行。

部分城市首套房貸款利率有望繼續下調

2022年，對于首套房貸利率，央行曾經多次調整。除了三次下調LPR（貸款市場報價利率）外，央行還將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

更重要的是，去年9月份，央行階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數數據顯示，當時有23個城市符合要求。此后，各地房貸利率持續下降。

貝殼研究院統計數據顯示，截至2022年12月20日，當月房貸主流利率指數環比繼續下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，繼去年9月份新政發布后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸款利率下限降至4%以下。

“本次新政出臺，意味著部分城市的首套房貸款利率有望延續此前水平或有望進一步下調。” 陳文靜說。

而此次新政下，哪些城市符合要求呢？對此，陳文靜分析稱：“當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量較多。”

張大偉亦表示，符合新房貸款利率下調的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市。

存量房貸利率下調空間有多大？

值得關注的是，此次央行新政，根據房價漲跌動態調整首套房貸利率，更加靈活。

陳文靜表示，結合各個城市最新房價變動及時動態調整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

“通過下調利率來對沖，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預期，以對沖房價下行的壓力。”李宇嘉如是說。

此外，業內人士希望，存量房貸利率能夠降低。李宇嘉表示， 2017年-2021年上半年，新房交易連續數年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，存量房貸的壓力比較大，也是樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。

張大偉提到，市場也關注二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調的政策，房地產熱點城市特別是一線城市目前都沒有執行低于4.1%的首套房貸利率。

持續支持改善性住房需求

除了支持首套房需求外，在央視的專訪中，倪虹還指出，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

李宇嘉表示，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調也從來沒有變過。

去年12月舉行的中央經濟工作會議中也提到，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。

事實上，過去一年，轟轟烈烈的政策松綁中，以限購限貸為主的政策松綁，均是為了支持剛性和改善性住房需求。

諸如去年，全國多達幾十個城市發布新政，允許二孩或三孩家庭新增購買一套住房。在以換房為主的改善性需求方面，財政部、稅務總局在去年9月30日也發布退稅新政：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

不過，李宇嘉指出，當前不管是住房需求的能力，還是對住房市場的預期，比過往任何時候都疲弱。而且，房價還在大面積下跌，70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌，迫切需要多措并舉來提振市場的預期和信心，盡快止住房價下跌，也迫切需要降低購房門檻、降低購房成本。

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