“2022年北京不管是新房市場還是二手房市場，都處在交易量的階段性低谷，也是市場信心的一個低谷。” 1月11日，合碩機構首席分析師郭毅在接受《》記者采訪時這樣評價過去一年的北京房地產市場。

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據悉，多年來，北京二手房成交量占據市場絕對主力，均在70%以上。郭毅指出，北京以改善性需求為主，很多購房家庭都需要賣掉一套房子才能去置換新房子，二手房的活躍度對市場整體交易量起到決定性的作用。

而由于北京新房供應方面的原因，部分購房者也由計劃買新房轉向買二手房。購房者黃幻（化名）和男朋友一直打算買房，從去年開始關注新房，但是由于北京新房的選擇范圍較少，目標逐漸轉向了二手房。1月11日，黃幻告訴《》記者，相信疫情的時代過去了，接下來經濟會復蘇，市場也會向好。

而在整體疲弱的行情之下，記者注意到，從2022年12月中下旬至今，北京的二手房市場有規模回升的趨勢，部分地區二手房出現價格上揚，二手豪宅也維持了較高的熱度。

整體成交規模回升

2022年北京樓市并不好過，一直到年底頹勢也未發生實質性改變。交易量方面，據北京住建委統計數據，2022年12月，北京二手住宅網簽套數為8773套，環比下降約18%；2022年全年北京二手房成交套數為142386套，同比下降超25%。價格方面，據緯房研究院數據，截至2022年12月15日，北京房價中位數為54248元，近半個月的降幅為0.13%，近三個月降幅為0.95%。

雖然，整體情況較為低迷，但不可忽視的是，近期北京樓市已經開始出現了一定程度的回暖，二手房成交規模出現反彈。據中原地產統計，2022年12月19日—25日，北京二手房成交量結束“四連跌”，當周網簽1807套，環比增長20%。而麥田房產數據顯示，2022年12月下旬北京二手房的帶看量和中旬相比增加了兩倍。

元旦以來，北京的住宅成交量也有所提升。麥田房產數據顯示，元旦小長假（2023年1月1日—1月3日）北京二手房成交量和去年同期相比上漲了7.7%，帶看量環比前一周同期（2022年12月24日—12月26日）上漲6成，二手房成交量環比前一周同期增加超過7成。而據北京住建委數據，2023年1月3日—1月10日，僅有1天二手房成交量低于100套，其余每日網簽量均超過100套，1月10日實現592套的網簽量，達到本月峰值。

1月11日，北京順義地區中介佘靜靜（化名）告訴記者，“2023年1月份比上個月的情況強多了，來買房子的人變多了，而且有超出往常水平的勢頭，但是目前價格上并沒有上漲的跡象。”同日，朝陽區中介人員顧淳淳（化名）告訴記者，“近期疫情緩解后，積壓的購房需求得到釋放，雖然目前還沒到銷售旺季，但是最近的市場熱度甚至超過往年的旺季。”

值得注意的是，近期北京二手房掛牌量有所跌落，鏈家平臺掛牌房源重新回到10萬套以內。據鏈家網上公布的數據，截至2023年1月11日中午11點，北京真實在售的二手房為99210套。據悉，此前，鏈家平臺數據顯示北京二手房掛牌量已經突破十萬套，并持續增加。截至2022年11月7日，北京二手房掛牌數量101270套，到11月11日，掛牌數量增加到101945套。

對于掛牌量的回跌，郭毅認為原因可能是賣房者發現當下的市場并沒有達到預期，主動進行了撤盤。也可能是一部分家庭不看好目前市場，出現了低價出售的情況，對房子處置的周期加快，而促成掛牌量的回落。

臺馬熱度回落

北京整體掛牌量降低的背后是各個區域掛牌量的減少。據鏈家平臺房源信息，截至1月11日中午11點，北京臺湖地區共計有95套房源，相比11月21日的115套，減少了20套。

而在2022年11月8日北京臺湖、馬駒橋區域取消了“雙限購”后，該區域不僅二手房掛牌量出現變化，二手房的成交價格也出現一定程度的上漲。

以鏈家平臺的房源信息為例，融科鈞廷一套139平方米的3室房源在2022年12月12日掛牌價為480萬元，上架不久就將價格上調到485萬元。而同一小區，同戶型的另外一個房源，短時間內掛牌總價上漲高達40萬元。另外，據安居客平臺數據顯示，截至1月11日，北京馬駒橋的掛牌房價為每平方米3.75萬元，相比2022年11月9日每平方米3.56萬元的價格，上漲超過5%。

北京馬駒橋中介邱陽陽（化名）告訴《》記者，最近二手房的價格的確上漲了，2022年11月之后，二手房業主已經開始陸續漲價，部分業主將總價上調了20萬元左右。

雖然價格有所上漲，但是北京“臺馬”地區的二手房市場熱度已經回落。邱陽陽告訴記者，價格上漲后成交量就下來了，2022年11月其所在門店二手房成交量為15套，而元旦之后二手房僅成交了1套，二手房成交頻率已經遠沒有2022年11月那么高了。

值得一提的是，近日作為“頂級改善”的北京二手豪宅受到較大關注。特別是北京“萬柳書院少爺”走紅于網絡，也讓北京最貴的二手豪宅進入普通百姓茶余談資。據克爾瑞統計，2022年北京千萬元以上二手房成交套數為1600套，雖然相比2021年有所減少，但是相比2018年—2020年均高出不少。萬柳書院于2015年2月開盤，共計成交234套。2022年，北京單價15萬元/平方米頂豪共成交了19套，其中萬柳書院貢獻了10套，占總成交量的一半以上。

對于豪宅成交對于二手市場的作用，郭毅指出，其實想要購入豪宅的話，基本上需要兩套換一套才能夠實現置換，豪宅成交量的攀升，對二手房交易的確具有帶動作用，但是其帶動力相對比較薄弱。

整體而言，近期北京二手房市場不乏亮點、熱點，不過可提升空間較大。政策方面，2022年北京僅對樓市政策有所微調，但力度非常有限。對此，郭毅認為，未來樓市政策應該從三個方面進行調整，第一，應調整普通住宅認定標準，釋放首付壓力比較大家庭的購買力，同時，首付以及契稅也應當進行下調。第二，取消“認房又認貸”的政策，這樣部分購房家庭的首付就能從80%降到35%-40%。第三，調整北京的貸款政策，降低利率，目前，北京首套加55基點，二套加105基點，比別的城市高出將近100個基點，這對于購房家庭貸款的壓力非常大。三方面都不調整的話，市場可能還會繼續筑底，期待北京樓市否極泰來的一天能夠盡早到來。

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