2022年，受多重外部因素影響，北京整體二手房市場預期轉弱。根據北京市住建委官網數據統計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，較2021年下降26.3%。不過，貝殼研究院監測數據顯示，去年12月防疫政策調整后，今年1月上旬二手房市場帶看量等先行指標出現了明顯的回升，而從成交量來看，1月上旬貝殼北京區域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

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展望2023年北京二手房市場走勢，業內人士預計，隨著疫情因素的逐步消解，社會經濟環境逐漸恢復，北京二手住房市場將回歸平穩發展軌道。

2022年全年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。

觀望氛圍下，2022年二手房市場平淡

“整體2022年二手房市場比較平淡，成交量偏低，不是市場沒有購房需求，而是很多購房者一直在觀望，導致2022年整個房產經紀行業也只有少部分人賺到錢。”回顧2022年，北京中原五棵松片區的區域經理陳貴勛如是表示。

李明（化名）就是觀望者的一大典型。李明從去年年初就開始看房，看了很多套房源，一直覺得市場不好，想再等等，直到年底也沒下手買房。去年12月下旬以來，眼看著市場活躍度開始回暖，他再次有了看房的想法。

“他是讓我印象挺深的一個客戶，有購房需求，手里有錢也有購房資格，但一直感覺市場不好，遲遲未下手買房，不過，去年他看的房子，后來基本上也都成交了，這說明市場需求還在。”陳貴勛表示。

記者了解到，陳貴勛所在的門店位于五棵松區域，紫金長安是其主要負責項目之一。2022年，他所在的門店，紫金長安小區共成交了40套，相比2021年增加了1套。陳貴勛告訴記者，從該小區上下半年數據來看，上半年成交19套、下半年成交21套，全年數據較為平穩；整體來看，2022年該小區成交以改善大戶型為主，其中，三居、四居共成交26套，小戶型一居、二居共成交14套。成交價方面，平均成交單價為13.8萬元/平方米，與2021年平均成交單價12.94萬/平方米相比，整體房價上漲6.39%。

2022年北京二手房共成交14.24萬套

而從整體市場來看，根據北京住建委官網數據統計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。從各區域成交套數來看，來自北京中原的統計數據顯示，所有區域成交量同比均不同程度下跌，其中，平谷區同比降幅最大，為31%；其次為西城區和密云區，均同比下降30%。

對此，北京中原分析稱，疫情影響二手房帶看，所以受影響的5月、12月份，二手房成交量均回落至8000多套的低谷，相對于正常月份下降30%-40%，造成2022年全年成交規模下滑至近五年新低。

除疫情因素影響之外，麥田房產分析師認為，2021年北京二手房成交量較高，市場在2022年進入調整期，造成同比下滑明顯。但在全國樓市環境低迷的大背景下，2022年北京二手房成交量仍然超過14萬套，展現了北京樓市十足的韌性和較強的購買力。

值得一提的是，從歷年走勢來看，北京鏈家研究院分析師冷會分析指出，2022年度成交規模與2017年-2019年相當，屬于一般年份水平。

就月度交易量來看，根據麥田房產統計數據顯示，2022年北京二手房的單月成交峰值出現在3月份，月成交量超過1.7萬套；共有3個月的成交量低于1萬套，除了2月份是因為春節假期因素影響之外，5月和12月的市場均不同程度地遭遇疫情影響，尤其是12月的這波疫情，使年末的“翹尾”行情沒有如約而至。

價格方面，雖然成交量下滑，但北京二手房價格仍然呈現出穩中有升的態勢，年內價格走勢總體平穩，價格波動幅度處于合理運行區間。根據麥田房產統計數據顯示，2022年全年成交價格較2021年上漲3.59%，但因為市場在售房源較多，部分房源在年末仍然面臨比較大的調價壓力，12月成為全年二手房議價空間最大的一個月。

分區域來看，根據北京中原統計數據顯示，從參考均價來看，城六區價格均有所上漲，且漲幅居前列，近郊區中通州、門頭溝有所回落，其余區域同比小幅上升，遠郊區則以跌為主。

此外，從市場特點來看，根據麥田房產統計數據顯示，2022年全年客戶成交周期最短的月份出現在3月份，購房者在“小陽春”的入市意愿最強烈，而購房者的觀望情緒在10月份達到最大，11月和12月份成交周期從高點逐漸回落，表明潛在購房者購買意愿在增加。

預計2023年市場將回歸平穩發展軌道

值得一提的是，今年1月以來，北京二手房市場逐步回暖。貝殼研究院監測數據表明，去年12月防疫政策調整后，重點城市房地產市場經歷了先抑后揚的走勢，今年1月上旬二手房市場的先行指標出現了明顯的回升。

代表需求的帶看量和成交量出現明顯回升。從帶看量看，1月上旬，北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。此外，從成交量來看，1月上旬貝殼北京區域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

與此同時，中指研究院數據顯示，進入2023年，1月1日至7日北京二手房共成交1715套，較2022年12月同期成交套數增長16.1%。

“隨著近期不斷出現利好消息，大家的購買心態也增強了，不僅成交量增多，而且成交速度也很快，很多客戶心態有所轉變，都想盡快出手。”陳貴勛認為，展望2023年，成交量估計很快就會有明顯提升，房價方面也會有所波動，但幅度不大。

對于2023年的北京二手房市場，麥田分析師認為，隨著樓市政策環境的不斷向好，疫情影響減弱，北京二手房成交量預計在2023年會迎來一定反彈。在“房住不炒”的大背景下，二手房價格預計將會延續平穩態勢。

冷會表示，2022年度受多重外部因素影響，房地產市場預期轉弱，供需關系總體偏向買方。為應對疫情沖擊和宏觀因素影響，從去年上半年開始中央和地方陸續出臺各類支持性政策確保房地產市場平穩運行，多重因素交織導致供需結構和市場預期均有明顯變化。展望2023年，隨著疫情因素的逐步消解，社會經濟環境逐漸恢復，預計北京二手住房市場將回歸平穩發展軌道。

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