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隨著調控政策的不斷寬松，房地產市場的氣氛似乎也溫暖了不少，2022年行業遭遇的種種危機似乎也隨著疫情的遠去而大大減緩了，那么近期市場的實際情況到底如何？房地產進入“后危機”時代了嗎？

首先，土地交易降至歷史低位。受年初行業周期性變化，以及2022年、2023年春節錯期影響，1月土地市場供應量4426萬平方米，同比下降53%，即便與2022年春節所在的2月份相比，供應規模也下降了33%。土地成交方面，截至1月27日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節月下跌15%，環比跌幅接近九成。2023年1月，重點城市僅寧波一城進行了集中土拍，三四線城市供地節奏也明顯變緩。因此，1月全國土地市場成交規模降至歷史低位。房企拿地來看，土地市場仍靠城投“托底”支撐，且越“拖”越多，不僅郊區需要托底，2022年部分城市中心區域地塊城投托底比例也超過50%。

其次，房屋交易下降3-4成。1月疊加春節因素，30個重點城市供應規模收窄，預計新增商品住宅供應720萬平方米，環比下降59%、同比下降40%；但較2022年春節月（2月）同比上漲46%。事實上，春節假期期間，房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，廣州、廈門、無錫、珠海、泉州等多城春節周無新盤加推，房企供貨呈“半躺平”狀態。2023年1月，傳統淡季疊加春節假期，成交略顯平淡：據CRIC監測，1月30個監測城市成交面積為1071萬平方米，同環比齊降，而春節周成交更是創2021年以來3年同期新低。無論是一線還是二三線城市，成交同環比均下降3-4成。

第三，項目去化率維持在4成。據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率高位持穩40%。1月恰逢傳統春節假期，不過多數企業處于半“躺平”狀態：一方面多數城市春節無新項目加推；另一方面房企春節營銷力度偏弱，以特價房、年貨禮包為主，優惠少，效果差。僅蘇北、川渝個別三四線“返鄉置業”尚有成效。

第四，一月百強房企銷售業績同比降低3成，百強各梯隊門檻大幅下降。1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。預計短期內，市場的供求和成交不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。

第五、行業融資仍未回暖，央國企優勢明顯。2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節2月，融資同比增長了40.1%。整體看來，當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖。在融資結構方面，本月房企境內債權融資393.8億元，環比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權融資50.39億元，環比增加91.5%，同比減少75.8%；資產證券化融資為95.2億元，環比增加17.9%，同比減少60.1%。

綜合看，受春季因素影響以及行業運行低迷的長尾效應，1月份的各項數據依然很難看，無論是市場銷售還是企業融資都還處在谷底，不同類型及規模的開發企業承受的資金壓力及業績壓力是不同的。在市場依然相對謹慎的情況下，現在還不能說整個行業就進入了“后危機”時代，對相當部分的房企而言，現在依然處在危機中，依然有繼續爆雷的可能。當然，隨著國家從上到下“拼經濟”的勢頭起來，整個經濟體也會逐步恢復正常運行，對于房地產也會產生正外部效應，在消費力、現金流、預期值都逐步恢復的情況下，房地產也會真正跨入“后危機”時代，實現新一輪的發展。

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