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近日，二手房參考價政策再次引起市場關注。據報道，實行兩年多的深圳二手房參考價政策將作出重大調整，二手房成交參考價將與住房貸款脫鉤。深圳作為全國首個率先執行二手房參考價政策的城市，其政策調整被認為具有風向標意義。不過，目前深圳主管部門尚未正式對外公布二手房參考價政策調整的消息。

深圳于2021年2月正式制定了二手房成交參考價政策。隨后，上海、成都、西安、寧波、東莞、廣州等15個城市也出臺了這一政策。所謂二手房參考價政策指的是各地政府基于測算和評估，會定期公布所在城市熱點二手樓盤的交易參考價。

各地建立二手房參考價政策的初衷是，要求銀行、中介機構等相關機構采取措施，以參考價作為貸款、評估價的依據，引導買賣雙方回歸理性，最終使二手房市場保持平穩健康發展。

據了解，二手房參考價普遍比市場成交價低，而銀行在此后的二手房交易中只按照參考價貸款。這也就是說，購房者在實際成交的價格中，高于參考價的那一部分資金，需要購房者自行籌集并與首付一起支付，購房者的資金壓力隨之增加。因此，二手房參考價政策的實施有效抑制了二手房交易量，使得二手房市場降溫。數據顯示，二手房參考價政策實施后，2021年深圳二手商品住宅的成交量同2020年相比，下降幅度高達57.3%。

去年以來，隨著房地產市場快速降溫，二手房參考價政策也面臨調整的壓力。2022年5月，西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，宣布暫停發布參考價，并表示后續將根據市場情況優化。而其余城市，雖然仍執行二手房參考價政策，但在執行層面均有不同程度的淡化，如在較為關鍵的放貸方面，銀行貸款已不受參考價的影響。目前，只剩下深圳等少數城市仍沿用比較嚴格的二手房參考價政策。

事實上，今年2月，深圳市住建局相關工作人員在回應有關深圳二手房參考價執行兩周年后，是否會有調整計劃時曾表示，“相關部門內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒定下來，是否發布也不一定。”

目前，二手房參考價政策已成為深圳房地產市場調控長效機制的組成部分，這讓深圳對政策調整很慎重。眼下，政策調整面臨兩難選擇：如果二手房參考價往上調整，就可能刺激房地產市場，觸碰到“房住不炒”；如果往下調整，則可能導致市場形成房價輪番下跌的預期。

應該看到，當前的二手房市場與兩年前相比有了很大變化，炒房客已經退場。二手房參考價政策通過行政干預市場的行為，讓購房者在購房時提高了首付成本，在一定程度上抑制了剛性和改善型住房需求。二手房參考價政策調整勢在必行。

市場預計，調整后的二手房參考價政策很可能仍保留二手房參考價作為“錨”的作用，以穩定市場預期。但二手房參考價不再作為銀行貸款的依據，而是以二手房的實際成交價來發放貸款，這既可以讓市場自主定價，也可以吸引更多購房者進入市場，推動市場復蘇。不過，目前很多二手房的掛牌價已經逼近參考價，甚至低于參考價，二手房參考價政策調整后，能否推動二手房市場大規模回暖還有待觀察。

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