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■ 劉柯

本周一，銀行集體下調(diào)存量貸款利率，此舉被認為是金融機構(gòu)以實際行動支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的善意之舉。但是，當(dāng)天A股市場房地產(chǎn)板塊依然大跌，讓人唏噓。

其實，一個行業(yè)的景氣度并不是靠“小打小鬧”能提升的，存量房貸利率下調(diào)雖然是利好，但實際效果可能杯水車薪，一個家庭每個月究竟能少多少房貸，那少給的幾百元究竟是能改善生活，還是能刺激房價，抑或拉動房地產(chǎn)業(yè)？似乎都不太現(xiàn)實。銀行調(diào)降存量房貸利率本身屬于讓利，其實是為了讓市場能活躍起來，它當(dāng)不了“白衣騎士”。實際上，“房住不炒”注定了金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場里的話語權(quán)已經(jīng)式微，因為房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性已經(jīng)褪去。

從另一個角度看，房地產(chǎn)市場究竟能不能復(fù)蘇，關(guān)鍵還取決于供求關(guān)系。日前，國家統(tǒng)計局原官員說出了有些部門不敢說的話：“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，空置的房屋究竟有多少，各個專家估出來的數(shù)字相差很大，14億人可能住不完。”這才是目前房地產(chǎn)市場難有起色的根本原因，只是以前這個總量很多都是由炒房加杠桿而起，所以被賦予了金融的外殼，其實質(zhì)還是供求關(guān)系。想想這個道理其實也很正常，任何價格都是由供求關(guān)系所決定的，包括A股市場，為什么滬指長期在3000點徘徊，就是資金供給和籌碼供給的供求關(guān)系發(fā)生了變化，十幾年前的3000點有1000多家上市公司，現(xiàn)在的3000點對應(yīng)的是5000多家上市公司，即便有資金的增量，都消耗在了無盡的籌碼供應(yīng)之中。

所以，降低存量房貸利率難以刺激房地產(chǎn)市場，因為這個行業(yè)的景氣度能不能起來，靠的是未來的增量，即新增的購房需求能不能消化掉已有的存量。如果現(xiàn)在的存量房夠14億人居住，那么中短期的供求關(guān)系肯定難以扭轉(zhuǎn)。所以，專家要房地產(chǎn)企業(yè)早做打算，也就是要將現(xiàn)有的存量消化掉再考慮發(fā)展。怎么消化？將商品房改成公租房，自持物業(yè)自己消化，用中長期租期沖抵一次性銷售。其實這樣做也比較難，目前存量房主要集中在三四線城市，這些城市的居住需求本身就不足，房價主要靠一二線城市拉動，要想變成公租房可能也很難租出去，畢竟租房的需求更考驗城市人口的流動性。

那么，怎么解決目前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系？現(xiàn)實可行的可能還是只有讓一線城市繼續(xù)消化，比如繼續(xù)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，積極創(chuàng)新改造模式，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。一線城市的舊城改造，就是要讓一線城市繼續(xù)做大，繼續(xù)吸引更多人流，繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場金字塔頂端的需求，從而穩(wěn)住價格，穩(wěn)住二三四線城市房價預(yù)期。但是，這還不是根本意義上的供求關(guān)系改善，畢竟房地產(chǎn)總量在那里，消化是一個漫長的過程，而且正是因為這個行業(yè)體量太大，一旦形成慣性，就需要時間去慢慢改變，急也沒用！

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