在剛剛過去的雙節(jié)期間，隨著“9·20”樓市新政的出臺，廣州樓盤看房人氣高漲，部分樓盤甚至在凌晨仍燈火通明。與此同時，二手房市場成交端有所改善，但由于短期內(nèi)掛牌量增長明顯，房價依舊承壓，二手住宅價格連續(xù)四個月環(huán)比下跌。走訪中，有多名房產(chǎn)中介及行業(yè)人士向記者表示，當(dāng)前新房市場普遍通過積極讓利帶動成交，受此影響，在價格、戶型、配套等方面均不占優(yōu)勢的二手房難以有“出頭”。

【資料圖】

“賣的比買的多”，二手房掛牌量逼近18萬套

“上月底二手房增值稅免征期‘5年改2年’的消息一出來，當(dāng)天晚上小區(qū)就成交5宗。其實按照正常市場行情來看，小區(qū)一個月內(nèi)可能只成交1-2宗不等?！币幻撠?zé)番禺區(qū)某標(biāo)桿樓盤的房產(chǎn)中介人員告訴記者。不過，這一波成交小高峰并沒有持續(xù)太久，很快便被“銀十”新房市場熱情所沖淡。“之前的一波成交量多數(shù)來自有明確賣房意愿的業(yè)主，近期已逐漸消化完畢，我們最近幾天僅成交了兩宗二手房源?！?/p>

二手房成交量未有明顯提升的另一面，是廣州不斷攀升的掛牌量。在前述房產(chǎn)中介展示的鏈家內(nèi)部網(wǎng)站中，全市的二手房掛牌量已逼近18萬套?！跋噍^外部網(wǎng)站展示的近14萬套掛牌量，這里的數(shù)據(jù)還包括部分沒有提供房產(chǎn)證的房源。今年初，這一數(shù)據(jù)也才在13萬-14萬套之間?！痹撁薪槿藛T如是說。

“現(xiàn)在是賣房的人比買房的人多。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，在新政利好帶動下，在雙節(jié)假期之前，二手房市場曾迎來一次成交小高峰，與今年6—8月相比，其成交量增長一倍以上?！笆苄抡碳ぃ@部分業(yè)主原先便有置換計劃，自然加快入場。而雙節(jié)假期期間，市場的關(guān)注重點向來在新房方面，二手房的成交量難免不高。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣指出，近期掛牌賣房的人數(shù)明顯增加，是由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手房增值稅免征期“5年改2年”等新政出臺，刺激了三類人群賣房需求高漲。一是置業(yè)者想要小房換大房，置換到更好的居住環(huán)境；二是部分業(yè)主認(rèn)為當(dāng)下的舊房不宜居，預(yù)計未來有貶值可能，因此進行資產(chǎn)重新配置；三是業(yè)主趁著利好時機想把房子趕快賣掉“套現(xiàn)”的。

二手房價連續(xù)四個月環(huán)比下跌，9月僅天河上漲

從市場數(shù)據(jù)來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購區(qū)域優(yōu)化等政策帶動下，廣州二手房市場成交端有所改善，但由于短期內(nèi)掛牌量增長明顯，房價依舊承壓。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，9月，廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）宗數(shù)和面積分別為8544宗和85.60萬平方米，環(huán)比增長4.76%和4.10%，同比增長18.14%和19.37%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，廣州二手住宅價格連續(xù)四個月環(huán)比下跌，當(dāng)月全市二手住宅價格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較8月擴大0.07個百分點；各主要市轄區(qū)中僅天河區(qū)二手住宅價格環(huán)比上漲，下跌轄區(qū)中增城區(qū)、南沙區(qū)跌幅相對較大，均在0.8%以上。

對此，李宇嘉認(rèn)為，前期二手房價格的快速回調(diào)，對市場預(yù)期的影響很大。一方面掛牌量不斷攀升，另一方面大家又認(rèn)為二手房價格還會下跌，從而抑制了市場的需求，為此未來還是要穩(wěn)定房價的市場預(yù)期，才能促進“賣一買一”的良性循環(huán)。在此基礎(chǔ)上，還要通過降低交易成本等系列措施，真正促進相應(yīng)房源流通。

他進一步分析稱，隨著新政利好落地，全市二手房掛牌量持續(xù)攀升，而9月至10月的市場行情并沒有達到預(yù)期效果，反映出市民對房地產(chǎn)的預(yù)期比較疲弱，交易量下滑進一步加大了市場的這種預(yù)期。在這些因素影響下，二手房價格繼續(xù)下跌的趨勢仍會持續(xù)，但會逐漸減緩。在區(qū)域方面，增城、從化、花都、南沙等區(qū)域的二手房價格跌幅會更大，中心城區(qū)跌幅相對更小，甚至可能會出現(xiàn)增長的態(tài)勢。

新房市場積極“以價換量”，二手房面臨更大挑戰(zhàn)

走訪中，多位中介人士認(rèn)為，自今年以來，廣州二手房的市場行情趨冷，部分賣家為緊急出售房源，往往只能通過大幅降價出售?！澳壳暗男星橄拢瑑扇f元的降幅完全沒有意義。如果是總價三四百萬元的房子，購房者砍價都是十萬元或二十萬元起步?！狈畢^(qū)萬博板塊的一名房產(chǎn)中介人員說道。在黃埔區(qū)蘿崗，一名中介人士同樣稱，有位賣家在雙節(jié)假期首日掛牌一套建面約86平方米3室2廳次新房房源，在不到一周的時間內(nèi)連續(xù)降價兩次，從368萬元降至346萬元，但至今鮮有人問津。

當(dāng)前的二手房市場還面臨著更大的挑戰(zhàn)?！皬V州二手房成交的主要制約因素，還是來自一手房方面。”合富研究院高級分析師梁燕明表示，近期涌現(xiàn)的二手房源大多是“滿二不滿五”，集中在荔灣廣鋼新城、天河牛奶廠、海珠廣紙等區(qū)域。“而今年房企的推貨積極性和推貨量高漲，尤其在‘金九銀十’節(jié)點，開發(fā)商的推貨策略傾向于以價格優(yōu)勢取勝。相較價格而言，二手房的優(yōu)勢并沒有顯現(xiàn)出來。”

以近期的置業(yè)熱點番禺國際創(chuàng)新城為例，片區(qū)周邊就有越秀大學(xué)城星匯錦城、羅邊村舊改項目星河盛世錦城、越秀大學(xué)城和樾府、恒基學(xué)苑壹號等一手樓盤，涵蓋剛需、剛改、改善等多方面，價格3.2萬-6萬元/㎡不等，區(qū)域白熱化競爭明顯。市場情緒更傳遞到土市。9月，該片區(qū)一“巨無霸”地塊番禺永大1號地塊因無人舉牌而流拍。

此外，目前市面上不少在售新盤在戶型設(shè)計、交付標(biāo)準(zhǔn)等方面“卷”出新高度，實用率普遍在九成以上。除了采取近年時興的LDK（即Living room、Dining room、Kitchen）設(shè)計，讓客廳、餐廳、廚房共處于一個開放空間中之外，樓盤還在飄窗、陽臺等方面多“著墨”，從而提升空間整體利用率，甚至打出“70平方米三房”“實用率超百分百”的口號。

梁燕明提到，尤其對于“滿二不滿五”的房源來說，大部分業(yè)主購買的價格相對較高，這些賣家的降價空間的幅度并不會太大?！澳壳岸址孔畲蟮恼剝r幅度大概是10%左右，即一成左右的降價空間，超過這一區(qū)間，業(yè)主會認(rèn)為賣虧了，而買家依舊覺得太貴。同時面對新房普遍讓利，買家往往會選擇價格、戶型、配套更能‘一步到位’的一手房。”

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