劉女士在買下一套學(xué)區(qū)房后，卻發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)指標(biāo)已被用掉，為此她將賣家訴至法院，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。近日北京市三中院對本案宣判，判決賣家退還定金并支付違約金。

案情回顧?合同規(guī)定空出學(xué)區(qū)名額

劉女士花488.1萬元購買了王先生夫婦所有的一套學(xué)區(qū)房。雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定了付款方式和期限，并約定王先生夫婦需在2018年3月1日前將房屋內(nèi)學(xué)區(qū)名額空出。如果出賣人逾期遷出戶口，致使買受人無法實現(xiàn)購買學(xué)區(qū)房之目的，則構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)解除合同。劉女士按約定支付定金33.1萬元，后發(fā)現(xiàn)王先生夫婦已經(jīng)使用了學(xué)區(qū)名額，遂將對方訴至法院，要求其返還定金33.1萬元并支付違約金33.1萬元。

北京市三中院審理后認(rèn)為，雙方在合同中就戶口遷出和違約責(zé)任作了明確約定，且涉案房屋系學(xué)區(qū)房，王先生夫婦在明知教委出臺了入學(xué)指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定后，仍在涉訴房屋內(nèi)為自己的子女辦理了入學(xué)登記手續(xù)，導(dǎo)致劉女士子女入學(xué)目的無法實現(xiàn)，其行為構(gòu)成違約。劉女士有權(quán)依據(jù)合同享有單方解除權(quán)，且應(yīng)返還其已支付的定金，并支付相應(yīng)的違約金。最終判決返還33.1萬元定金并支付33.1萬元違約金。

法官提示?使用入學(xué)指標(biāo)構(gòu)成違約

合同法規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

作為較為特殊的房屋，“學(xué)區(qū)房”的購買目的較為明顯，是為了子女上學(xué)適用，且該類房屋的價值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時遷出戶口并使用了入學(xué)指標(biāo)，將可能導(dǎo)致買受人子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償，甚至判令合同解除的風(fēng)險。

法官提醒，“學(xué)區(qū)房”的戶口性質(zhì)較為特殊，建議買受人在簽訂合同之前，向教育部門了解核實交易房屋的學(xué)籍使用情況及入學(xué)指標(biāo)的相關(guān)政策，可依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，也可保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務(wù);同時建議出賣人注意遷移戶口的履行時間，如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對買受人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。

關(guān)鍵詞： 學(xué)區(qū)房 違約 指標(biāo) 法官